Bien utiliser son patrimoine pour une meilleure retraite

Bien utiliser son patrimoine pour une meilleure retraite

Moins d’actifs et plus de retraités, finances publiques en souffrance, gel des pensions et baisse des rendements financiers : l’avenir est plutôt sombre pour les retraités. Ceux qui disposent d’un capital, immobilier ou non, peuvent cependant se constituer des revenus complémentaires. À condition de ne pas se tromper dans leurs placements.

« L’équation est connue, il y aura demain 1,5 actif pour 1 retraité. Qui va payer ? » écrivait déjà l’universitaire Michel Godet en 2010. C’était il y a huit ans et, depuis, « le discours ambiant ne cesse d’être de plus en plus anxiogène », relève Valérie Batigne, présidente de Sapiendo Retraite, un cabinet spécialisé dans le conseil aux cadres et aux professions libérales pour établir leur bilan retraite. Dans notre système dit par répartition, les retraites, rappelons-le, sont payées par ceux qui exercent encore une activité professionnelle. Dans les années 60, un peu plus de quatre actifs cotisaient au régime général pour un retraité. Ce ratio n’a cessé de se dégrader d’année en année notamment du fait de l’allongement de la durée de vie. À la fin de l’année dernière, 18,1 millions de cotisants payaient les pensions de 14,1 millions de retraités, soit un 1,28 pour 1. En 2050, autrement dit presque demain, il y aura deux fois moins d’actifs en âge de travailler pour porter la génération des retraités ! Qui va payer ? On l’a vu lors du mouvement contre la hausse de la CSG de 1,7 point : ce qui a été présenté comme un effort de solidarité des retraités envers les actifs passe très mal. Nul doute que la grande réforme universelle des retraites annoncée par le chef de l’Etat pour 2019 va exacerber un peu plus les craintes.

À cette tension entre générations s’ajoute la dégradation des finances publiques qui amène les gouvernements à piocher toujours plus dans la poche des contribuables, en particulier dans celle des propriétaires d’un patrimoine immobilier. La surtaxation des loyers et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ciblent évidemment les retraités plus que les autres. Une troisième évolution vient assombrir un peu plus le tableau : le gel des pensions, cela alors que l’inflation flirte désormais avec les 2%. La désindexation a été confirmée récemment par le Premier ministre pour 2019 et 2020 (+0,3% sur ces deux années, soit le taux moyen observé ces quatre dernières années). Selon une étude réalisée par l’OFCE, 79% des retraités verront leur pouvoir d’achat amputé à l’horizon 2020 du fait des mesures du gouvernement, avec une perte moyenne, au global, de 400 euros par an par ménage.

« Raisonner en termes de garanties »

Enfin, une quatrième secousse est venue bousculer l’équation que les retraités doivent aujourd’hui résoudre : la baisse des rendements financiers. Finie cette époque où l’assurance-vie dite en euros, sans risque, générait un rendement très supérieur à l’inflation. Sur les dix dernières années, ce type de placement a ainsi fait trois fois mieux que l’inflation (39% contre 12%). Depuis l’an dernier, la plupart des assurances-vie ne protègent plus le pouvoir d’achat (avec 1% à 2% d’intérêts). Il y a dix ans encore, les intérêts d’une assurance-vie dotée d’un capital de 700 000 euros étaient suffisants pour payer le loyer mensuel d’une maison de retraite ; aujourd’hui, avec la baisse de ce rendement et la hausse du prix des résidences seniors, ce même montant offre tout juste de quoi payer le tiers de la facture.

Pour tous ceux qui comptent sur leur patrimoine pour contrebalancer l’érosion des pensions, cela alors que l’espérance de vie progresse, la question des ressources nécessaires pour vivre une retraite paisible ressemble au jeu du Rubik’s Cube ! Comme le souligne le spécialiste Pascal Jouve, un conseil en gestion de patrimoine (CGP) qui a pignon sur rue à Toulon, « nous devons maintenant raisonner davantage en termes de garanties qu’en termes financiers » parce que vivre, au final, est un risque dont il est difficile d’apprécier toutes les implications. « Nul ne sait vraiment ni combien de temps il lui reste à vivre ni quels frais de santé et de dépendance il devra supporter en fin de vie », explique-t-il.

Alors comment s’y prendre, comment tirer plus de revenus de son patrimoine ? « Avant de parler solutions, réagit Yves Gambart de Lignières, conseil en gestion de patrimoine à Vannes,

le préalable est de calibrer, au mieux, le besoin futur de revenus complémentaires en estimant les pensions espérées par rapport au niveau de vie souhaité. Ensuite, les solutions doivent être construites au regard du patrimoine existant afin de respecter diversification, profil de risque du client, capacité d’épargne. »

Opter pour un logement moins cher

Pour ce qui est des solutions, « la première, complète l’expert, c’est de jouer sur la différence de montant entre la vente de son actuelle résidence principale et l’achat d’une autre moins grande et moins coûteuse, ou d’organiser la cession de son actif professionnel (entreprise, cabinet médical…) ». Par exemple, en troquant votre appartement parisien de 150 m2 avec une cote moyenne actuelle de 10 000 euros/m2 (parfois beaucoup plus dans les quartiers bourgeois) pour un pied-à-terre de 70 m2, vous dégagez un capital de 750 000 euros (après déduction des frais de déménagement et des frais de notaire). À 65 ans, en prenant pour hypothèse une espérance de vie de 20 ans (soit un décès à 85 ans) et un rendement de votre assurance-vie de 2%, vous pouvez en retirer 3 800 euros de ressources par mois (3 200 euros si vous prenez l’hypothèse d’un décès à 90 ans).

Yves Gambart de Lignières remarque que « les gens réfléchissent trop en termes de source de revenus, comme s’il leur fallait des placements qui génèrent automatiquement des revenus de manière régulière (loyers, rente…). C’est une erreur courante car ce sont souvent ces stratégies qui, fiscalement, sont les plus pénalisées. Mieux vaut s’organiser des retraits programmés d’un contrat d’assurance-vie, ou effectuer des rachats réguliers sur son plan d’épargne en actions (PEA), ou encore prévoir des sorties sur un plan d’épargne salariale étalées dans le temps. »

L’idée la plus classique, depuis des générations, consiste à acquérir un bien (logement, boutique, parking) qu’on va ensuite mettre en location. L’avantage, en théorie : on peut toucher le revenu du loyer jusqu’à la fin de ses jours. Et le bien peut prendre de la valeur. Mais les inconvénients sont connus : les soucis de gestion et le risque d’impayé, la charge de l’entretien et des travaux, la fiscalité surtout, avec jusqu’à 45% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, outre l’impôt sur la fortune immobilière (au-delà de 1,3 million d’euros). En réalité, met en garde Yves Gambart de Lignières, « les rendements locatifs nets de toutes les charges et net d’impôts sont très bas. Les calculs que font les gens, lorsqu’ils m’annoncent parvenir à du 5 ou 6%, c’est du grand n’importe quoi. Les vrais rendements sont souvent proches de zéro, voire négatifs à Paris pour les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. »

Karen Fiol, CGP à Aix-en-Provence (et présidente pour la région Provence-Alpes-Méditerranée de la Chambre nationale des CGP), cite le cas d’une cliente qui lui a annoncé 5% de rendement sur l’appartement qu’elle loue (10 000 euros de loyer annuel pour une estimation de valeur vénale de 200 000 euros). Le détail des charges (taxe foncière, honoraires de gestion, charges non locatives…) se monte à 20%. Avec un taux marginal d’impôt de 41%, les prélèvements sociaux de 17,20% et un impôt sur la fortune immobilière (IFI) de 1%, ce rendement réel net est de… 0,78%. Autant qu’un livret A, mais sans la liquidité. « Si cet appartement n’a pas de potentiel de valorisation, a-t-elle fait remarquer à la cliente, quel est l’intérêt de le garder ? »

Penser aux SCPI

L’alternative pour éviter les soucis de gestion et les impayés : acheter des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Un récent sondage réalisé par l’institut Odoxa pour le courtier Linxea sur le thème « Les Français et l’épargne » révélait que 90% des Français ne savent pas ce qu’est une SCPI ! C’est pourtant la meilleure source de rentabilité de ces dernières années. Ces sociétés investissent en bureaux, boutiques, entrepôts… loués à des entreprises. Le rendement est de l’ordre de 5%, et jusqu’à 6% (avant impôts) pour les meilleures sociétés de gestion (BNP Paribas REIM, Corum AM, Fiducial Gérance, Foncia Pierre Gestion, Sofidy). Mais reste là aussi la question fiscale, au même titre que pour le locatif en direct. Autre inconvénient, ce n’est pas facile de trouver un acheteur de parts de SCPI si on veut céder les siennes lorsque la conjoncture n’est pas favorable.

En dépit de la baisse de son rendement, « le mieux, estime Yves Gambart de Lignières, c’est toujours l’assurance-vie avec un plan de retraits programmés d’un montant correspondant à votre besoin ». C’est un bon plan pour deux raisons. D’abord pour sa souplesse, puisqu’à tout moment vous pouvez retirer le capital dont vous avez besoin (ce qui est impossible avec un bien mis en location). Ensuite, pour sa douceur fiscale puisque cet avoir – en euros ou en fonds boursiers – ne supporte plus l’impôt sur la fortune (réservé à l’immobilier) et échappe largement aux droits de succession. Mais faut-il jouer le banco sur le fonds en euros (à rendement garanti) qui ne rapporte plus grand-chose ? Tous les experts vous le diront, tout dépend de votre situation personnelle. « Le mieux, fait observer cet expert breton, est d’accepter de prendre une part de risque en fonction de son horizon de placement. Si vous placez 30% sur un fonds boursier, en quoi est-ce important que cette part fasse une année -10% et une autre +10%. Ce qui compte, c’est le potentiel dans x années par rapport au fonds en euros qui est à 1,5% actuellement. » L’avantage de cette solution de retraits programmés sur une assurance-vie, c’est sa simplicité, l’absence de soucis mais aussi une fiscalité limitée puisque, dans le retrait effectué, la part de gain financier est peu taxée (30% d’impôt maximum), cela avec un abattement de 4 600 euros par an ou 9 200 euros pour un couple. L’inconvénient, on doit en être conscient, c’est qu’à force de piocher, le capital s’épuise au fil des années. Difficile d’être sûr d’avoir assez jusqu’à la fin de ses jours ! Pascal Jouve, CGP à Toulon, met en garde : « Prenez de vraies marges de sécurité au cas où vous vivriez longtemps… »

Envisager la rente viagère

Quatrième option, la rente viagère, c’est-à-dire la perception d’un revenu jusqu’à la fin de la vie en échange de la cession de votre capital. Ce viager peut être immobilier (mais avec le risque d’impayé de la part de l’acheteur du bien) ou financier auprès d’une société d’assurances. « Aujourd’hui, signale Karen Fiol, le plan d’épargne en actions (PEA) est peut-être l’une des meilleures solutions retraite. À l’issue d’un PEA de huit ans, un assureur peut vous servir une rente exonérée d’impôt sur le revenu avec entre 30% et 70% d’abattement, selon l’âge auquel la rente est déclenchée, sur les prélèvements sociaux de 17,20%. » La rente est une sécurité mais, nuance Yves Gambart de Lignières, « l’aliénation du capital n’est pas toujours très intelligente si vous avez des héritiers, en cas de décès prématuré ». Il existe encore une autre solution, que seul le Crédit Foncier propose (mais cet établissement de crédit va disparaître à la fin de cette année), c’est le « prêt hypothécaire viager ». Cette option permet d’emprunter une somme en contrepartie d’une hypothèque prise sur un bien immobilier qui vous appartient, le prêteur se remboursant au décès de l’emprunteur avec les intérêts en plus (actuellement au taux de 4,2%).

Au final, retenez qu’il n’existe pas de solution miracle, le mieux étant d’en discuter avec son conseil en gestion de patrimoine. Et bien sûr, l’idéal est de préparer l’échéance longtemps à l’avance afin de ne pas être tributaire de dispositifs légaux aux promesses incertaines. Il faut garder à l’esprit qu’aujourd’hui, pour un cadre, le taux de remplacement, par rapport au revenu d’activité, est de l’ordre de 60 à 70% . Pour bien vivre votre retraite, anticipez, d’autant que les gouvernements n’ont pas fini – selon le mot d’Emmanuel Macron lui-même – « d’emmerder les retraités » !

source : les Echos

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