La société civile immobilière (SCI) est-elle une solution adaptée pour acquérir et gérer sa résidence principale ? C’est en résumé la question de Patrick, un lecteur de Capital, aux experts de notre émission “Le Grand rendez-vous de l’épargne” (Capital / Radio Patrimoine). Comme l’explique Stéphane Absolu, directeur associé chez Pyxis Conseil, “détenir sa résidence principale, c’est la première pierre de la construction de son patrimoine”. Raison de plus pour se pencher sur l’intérêt d’acquérir son “chez-soi” à travers une SCI ou de manière classique, en nom propre. Pour éclairer notre lecteur, Stéphane Absolu raisonne sur une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Une telle société présente plusieurs avantages selon le spécialiste, notamment en ce qui concerne la gestion du bien : “On est détenteur de parts sociales, on peut organiser une gestion via des statuts, déterminer les pouvoirs du gérant…”, énumère-t-il. Autant d’atouts auxquels s’ajoutent la possibilité de bénéficier, comme pour la détention d’un bien en direct, de l’exonération de plus-value à la revente de sa résidence principale. Mais attention : cet avantage fiscal “ne profite qu’à l’associé qui dispose à titre gratuit du bien en qualité de résidence principale”, avertit notre expert. Les autres associés potentiels doivent donc tenir compte de cette règle car ils ne pourront pas prétendre à l’exonération de plus-value.
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Outre la gestion du bien, sa transmission est facilitée dans le cadre d’une SCI. En effet, “on peut diviser et démembrer plus facilement les parts sociales”, souligne Stéphane Absolu. La transmission est donc aisée par rapport à une détention en direct, avec la possibilité de l’étaler dans le temps, et à la clé une efficacité renforcée de cette stratégie.
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Adaptée pour les familles recomposées
La stratégie est d’ailleurs le maître-mot pour notre spécialiste, notamment en présence de concubins et dans le cas d’une famille recomposée. Le directeur associé de Pyxis Conseil pointe ici la faculté de mettre en place une SCI avec un démembrement croisé des parts sociales. Et de détailler ce qui se cache derrière cette appellation barbare : “Les deux concubins achètent chacun la moitié de la résidence principale et vont échanger leur usufruit. En cas de décès, le survivant reçoit la totalité de l’usufruit des parts sociales et, sur une moitié, il en devient plein propriétaire.” Quel intérêt pour le survivant ? “En présence d’enfants qui ne sont pas communs ou d’héritiers qui ne sont pas les siens, c’est un bon moyen de s’assurer une protection par rapport à la détention et l’occupation de sa résidence principale”, met en avant Stéphane Absolu. En effet, sans cette stratégie, le concubin, qui ne jouit d’aucune protection, n’aurait pas pu reconstituer 100% de l’usufruit du logement et continuer de vivre dans le logement.
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Des limites à ne pas négliger
La protection du logement familial est d’ailleurs l’une des limites de la SCI, prévient notre expert : “Le Code civil organise un droit d’occupation viager, ou temporaire, au conjoint survivant, mais uniquement pour une détention en direct.” Si la résidence principale est détenue via une SCI, le survivant ne peut donc pas prétendre à continuer de vivre dans ce logement pendant un an (droit temporaire) ou jusqu’à son décès (droit viager). D’où l’intérêt d’adopter la bonne stratégie, – comme celle du démembrement croisé pour les concubins -, pour éviter une très mauvaise surprise au décès.
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L’autre inconvénient de la SCI est fiscal. “L’abattement de 20% en cas de transmission pour le conjoint survivant ne s’applique que sur une détention en direct”, rappelle Stéphane Absolu. En outre, l’avantage fiscal de la résidence principale pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous la forme d’un abattement de 30%, est là encore réservé à un achat en direct.
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Autant d’éléments à prendre en compte avant de se décider : “Détenir sa résidence principale en SCI n’est pas une mauvaise solution, mais il faut le faire pour une bonne raison. Pour un couple marié sous le régime de la communauté légale – c’est -à-dire lorsque tous les biens acquis par les époux avant leur mariage leur restent propres, ndlr -, une acquisition en direct en plus pertinente”, conclut Stéphane Absolu.
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