Iroko Zen : une SCPI sans frais d’entrée qui vise 5,50% de rendement annuel

Iroko Zen : une SCPI sans frais d’entrée qui vise 5,50% de rendement annuel

Iroko Zen : une SCPI sans frais d’entrée qui vise 5,50% de rendement annuel

Iroko Zen : une SCPI sans frais d’entrée qui vise 5,50% de rendement annuel

Une société civile de placement immobilier (SCPI) sans frais d’entrée, diversifiée, labellisée ISR (investissement socialement responsable) et qui délivre une performance annuelle minimale de 5,50% tout en visant une hausse régulière de son prix de part. C’est la promesse d’Iroko Zen, SCPI lancée en novembre 2020 par la Fintech Iroko. Un an après la SCPI Neo de Novaxia Investissement, un nouvel acteur est donc venu bouleverser le petit monde de la pierre papier avec le concept du 0 frais de souscription. Une évidence pour Gautier Delabrousse-Mayoux, un des 4 cofondateurs d’Iroko : “En moyenne, les frais de souscription atteignent 10% (HT, ndlr). C’est trop élevé et clairement pas justifié pour remplir seulement un bulletin de souscription”, tranche le président de la jeune société. Sur le papier, l’idée est très séduisante… et lucrative pour l’associé qui s’engage sur Iroko Zen. En effet, pas de frais d’entrée, c’est autant de performance récupérée à la revente de ses parts, les frais de souscription étant prélevés lors de la cession. On s’attendrait logiquement à un revers de la médaille, avec des frais de gestion plus élevés en contrepartie, comme c’est le cas pour la SCPI Neo qui en applique à hauteur de 18%, contre 12% en moyenne pour les SCPI. Rien de tout cela selon le président d’Iroko Zen, qui assure qu’il n’y a “pas de rattrapage sur les frais de gestion. Ils sont simplement un peu plus variables que pour les autres sociétés”.

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Des frais variables

Mais de quel ordre sont ces frais de gestion ? Une question cruciale pour l’associé puisqu’ils impactent directement le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), l’équivalent du rendement pour une SCPI. Ces frais atteignent, – en montant hors taxes -, 12% pour la partie des loyers recouvrés, 3% du prix de vente pour les acquisitions, et représentent 5% de commissions sur les travaux réalisés et enfin 5% du prix net vendeur lors d’une cession occasionnant une plus-value supérieure à 5%. Autant de charges variables qui dépendent de la performance de la SCPI. Un modèle qui “aligne les intérêts de tout le monde”, vante Gautier Delabrousse-Mayoux. Outre les loyers et les acquisitions, les travaux viennent en effet augmenter la valeur des actifs de la SCPI quand les cessions réalisées concrétisent cette valorisation et viennent gonfler le TDVM. Le dirigeant ne cache d’ailleurs pas sa “stratégie ambitieuse de travaux et de valorisation des actifs”.

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Un objectif de rendement de 5,50%

Une fois compilés, l’ensemble de ces frais annuels représente entre 1,3% et 1,7% de la capitalisation de la SCPI. L’objectif de rendement étant fixé à 5,50% net de frais de gestion mais brut de fiscalité, Iroko Zen doit ainsi dégager une performance d’environ 7% pour atteindre son but. Pour ce faire, la SCPI a acquis dans un premier temps un immeuble de bureaux à Reims, pour 2,20 millions d’euros, et loué à Pôle emploi avec un bail ferme de 9 ans. Une opération qui dégage un rendement supérieur à 7%. Le deuxième actif, une crèche à Pantin achetée 0,75 million d’euros, délivre pour sa part un taux de rendement de plus de 6%. Iroko Zen, qui se présente comme une SCPI diversifiée avec une surpondération dans les immeubles de logistique, travaille actuellement à l’acquisition de deux entrepôts avec une rentabilité supérieure à 7,2%. Pour obtenir de tels chiffres, la SCPI vise les actifs de petite taille, avec une valeur comprise entre 1 et 5 millions d’euros, une stratégie qui doit lui permettre de diversifier ses actifs au plus vite et d’obtenir des prix d’achat plus faibles.

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Mais ces objectifs de rendement se confirment-ils ? Il est encore trop tôt pour l’affirmer avec certitude. Car si Iroko met en avant un TDVM de 7,56% pour 2020, cette performance doit être analysée avec des pincettes puisqu’il s’agit d’un taux annualisé, la SCPI ayant reversé un premier dividende de 1,26 euro par part de 200 euros pour le mois de décembre 2020 (soit 0,63% de rendement mensuel et 7,56% en annuel). Par ailleurs, Iroko Zen a réduit le délai de jouissance, c’est-à-dire le laps de temps qui s’écoule entre la souscription et la perception des premiers dividendes, au 1er jour du 1er mois suivant l’achat des parts. Une bonne nouvelle pour les premiers investisseurs dont ne bénéficiera pas la 2e vague d’associés, le délai de jouissance étant désormais fixé au 1er jour du 4e mois suivant la souscription. Autant dire que l’année 2021 sera donc bien plus représentative de la performance annuelle de la SCPI, qui vise d’ailleurs pour l’exercice en cours un TDVM de 7% (rentabilité avant impôt).

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L’ISR en soutien de la performance

Pour pérenniser son TDVM, Iroko Zen entend également s’appuyer sur un mécanisme unique dans le monde des SCPI : “En rythme de croisière, dès notre objectif atteint, nous allons réinvestir 20% de la surperformance dans le bilan énergétique des biens”, avance Gautier Delabrousse-Mayoux. Travaux d’isolation, panneaux photovoltaïques, baisse de la consommation des chasses d’eau… Autant de facteurs de réduction des dépenses énergétiques qui donnent de la valeur aux actifs de la SCPI. “Un bâtiment qui a une bonne note ESG (Critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, ndlr) va prendre de la valeur”, apprécie le dirigeant d’Iroko qui postule d’ailleurs au nouveau label ISR (Investissement socialement responsable), étendu aux fonds immobiliers depuis la fin de l’année 2020. Pour poursuivre sa politique d’acquisitions, la SCPI, qui a collecté 5 millions d’euros à fin février, espère terminer l’année 2021 au-dessus de 20 millions d’euros et vise 100 millions d’euros de capitalisation en 2024.

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Comment souscrire et à quelles conditions ?

Un objectif de rendement très élevé accompagné d’une volonté de revalorisation du prix de la part régulière dans le temps, le tout pour un taux de rendement interne (TRI, rendement annuel incluant la revalorisation du prix de part) de 7%… Les ambitions de la SCPI Iroko Zen sont alléchantes. Si vous souhaitez vous positionner sur cet actif, le ticket d’entrée est fixé à 5.000 euros, soit 25 parts au prix unitaire de 200 euros. La souscription peut être effectuée en démembrement qui représente déjà 30% des investissements selon Gautier Delabrousse-Mayoux ou à crédit (plus de 30% des souscriptions).

La souscription de ce produit d’épargne est possible en direct sur la plateforme iroko.eu, de manière totalement dématérialisée, ou chez certains conseillers en gestion de patrimoine (CGP). Disponible dans une unité de compte, la SCPI ne peut, pour l’heure, pas être souscrite en direct dans un contrat d’assurance vie. Une possibilité qui, espère le président d’Iroko, devrait être offerte aux épargnants une fois que la SCPI se sera suffisamment développée.

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N’oubliez pas enfin que l’investissement en SCPI n’est pas sans risque et s’entend sur le long terme. Iroko Zen recommande ainsi un horizon d’investissement d’au moins 7 ans. Par ailleurs, toute revente des parts avant 3 ans de détention occasionnera des frais de sortie à hauteur de 6% TTC.

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Source Capital.fr

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