Une SCPI augmente fortement le prix de sa part, voici pourquoi

Une SCPI augmente fortement le prix de sa part, voici pourquoi

Une SCPI augmente fortement le prix de sa part, voici pourquoi

Tous les voyants sont au vert pour la SCPI Neo. La société civile de placement immobilier lancée fin 2019 et labellisée ISR a délivré un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM, rendement) de 6%* en 2020 net de frais. Une performance qui la place dans le haut du classement des SCPI les plus rentables, pour la deuxième année consécutive. Cette bonne nouvelle ne vient pas seule pour les associés de la première SCPI sans frais d’entrée du marché : la société de gestion Novaxia Investissement a augmenté, le 1er juin 2021, le prix de la part de Neo de 3,8%, faisant ainsi passer le prix de souscription de 180 à 187 euros. Une annonce qui a de quoi étonner, Neo faisant la part belle à l’immobilier tertiaire et surtout de bureaux (59%), l’hôtellerie et les locaux d’activité représentant chacun 20,5% du patrimoine. En effet, l’explosion du télétravail suite à la crise sanitaire plaide actuellement pour un tassement des rendements des immeubles de bureaux, certains locataires (entreprises) penchant naturellement pour une réduction des surfaces prises à bail.

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Et pourtant, d’après les expertises menées sur les actifs de Neo, la valeur de reconstitution, – soit la valeur du patrimoine augmentée des frais payés pour son acquisition (frais de notaires, commissions, droits d’enregistrement) -, était supérieure de 7,75% au prix de la part au 31 décembre 2020. “La part de la SCPI Neo était décotée de près de 8%, les immeubles acquis via la SCPI ont déjà pris de la valeur”, confirme à Capital Mathilde Krieger, directrice générale de Novaxia Investissement. De quoi encourager la société de gestion à relever le prix de la part qui, rappelons-le, doit osciller dans une fourchette de -10% à +10% de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI.

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Neo mise sur la réversibilité des bureaux

Si les actifs détenus par Neo échappent pour l’heure à l’impact du télétravail sur la valeur des bureaux, c’est tout d’abord parce que la SCPI se positionne majoritairement sur des actifs potentiellement “réversibles”. Un terme qui désigne des bureaux qui peuvent être transformés en immeubles d’habitation (La société est notamment spécialisée dans la transformation de bureaux en logements) si la situation l’exige, par exemple si les locataires actuels viennent à instaurer un télétravail pérenne et à ne pas renouveler leur bail pour réduire la surface louée. “Quoi qu’il arrive dans le contexte du marché de l’immobilier, nous avons un scénario B”, assure Mathilde Krieger. Une flexibilité logiquement prise en compte dans la valorisation de ces actifs.

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La revalorisation des actifs de la SCPI tient également aux décotes qu’elle obtient sur ses acquisitions. Le principe ? Acheter des biens déjà loués, mais sur de plus courtes périodes que les SCPI classiques. En échange d’un engagement moins long, la valeur d’achat de l’actif est en effet diminuée et, à loyers constants, le rendement augmente. La durée moyenne des baux en cours (Walb) se limite ainsi à 6,93 ans. Résultat : des rendements alléchants, comme en atteste l’exemple d’un immeuble d’activité acquis à Nanterre en février 2020 et loué pour encore 3,5 ans à un data center. Ce bien, “potentiellement transformable”, précise Mathilde Krieger, sert 6,68% de rémunération annuelle. Les décotes soutiennent donc à la fois le rendement et la revalorisation des actifs.

Neo, dont le patrimoine se limite actuellement à 7 actifs, compte également sur deux nouvelles acquisitions en cours, une en Espagne, l’autre dans le Val-d’Oise, pour maintenir ses rendements à haut niveau. Pour financer ces achats, la SCPI peut s’appuyer sur une collecte solide : “La capitalisation a doublé entre le 31 décembre 2020 et l’annonce de l’augmentation du prix de la part pour passer à 60 millions d’euros”, se réjouit la dirigeante.

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*Rendement net de fiscalité étrangère.

Source Capital.fr

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