Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) attirent chaque année de nouveaux épargnants en quête d’alternatives à l’assurance vie en euros ou de rendements réguliers, notamment afin de compenser les pertes de revenus une fois à la retraite.

Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure dont la vocation est de réunir des associés autour d’un projet immobilier de grande ampleur. Investir dans une SCPI revient à placer son argent dans une société qui vise à acquérir un patrimoine immobilier ciblé et dont la gestion permet, selon la nature de la SCPI, de générer du profit ou de distribuer des avantages fiscaux aux associés.

Il existe plusieurs familles de sociétés civiles de placement immobilier qui sont classées en fonction des objectifs fixés. Une SCPI de rendement aura vocation à constituer un patrimoine immobilier professionnel qui sera loué à des entreprises pour générer du profit : celui-ci sera redistribué aux associés en fonction des performances. De l’autre côté, les SCPI fiscales investissent dans l’immobilier résidentiel neuf ou ancien pour obtenir des avantages fiscaux intéressants mais qui varient en fonction de la SCPI choisie.

Un peu d’histoire

les SCPI apparaissent dans leurs grands principes dans la première moitié des années 60, en plein cœur des Trente Glorieuses. La crise du logement, et le manque d’attrait d’un investissement locatif en habitation peu rémunérateur, incitent les pionniers des SCPI à proposer aux investisseurs d’acheter en commun de l’immobilier dit tertiaire, à savoir principalement des bureaux et des commerces.

C’est en soi une révolution puisque cette mutualisation des biens offre, pour une mise de fonds relativement modeste, de devenir copropriétaire d’immeubles dont le prix d’achat est hors de proportion avec les capacités financières d’une seule personne. Parallèlement, le risque est également mutualisé. Enfin, l’ensemble des biens est géré par une société de gestion tiers qui a créé la SCPI. Le principe est trouvé. Il n’a pas changé depuis.

D’un point de vue juridique, il apparaît que c’est le statut de société civile qui est le plus adéquat puisque, en aucun cas, les SCPI ne sont des sociétés commerciales. Finalement,en 1964, la première société est lancée. Elle répond au nom de La Civile Foncière. Dès lors, d’autres véhicules sont créés pour accompagner l’appétence des investisseurs pour ce produit original assis sur de la pierre. Pour information, La Civile Foncière est aujourd’hui fondue dans la SCPI Épargne Foncière gérée par La Française Real Estate Managers.

À la fin des années 60, le paysage patrimonial français compte une vingtaine de sociétés civiles qui ne sont pas encore des SCPI. Devant un tel succès, les pouvoirs publics sont en effet amenés à réglementer ce produit

La SCPI est donc « officiellement » née à la fin des années 1960 et consacrée dans le droit français par la loi du 31 décembre 1970 puis par la Commission des opérations de bourse (Cob, ancien nom de l’AMF) le 1er juillet 1971 dans son règlement général. Cet acronyme signifie société civile de placement immobilier. Sa vocation première est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif dans l’optique de dégager un rendement. Elles peuvent effectuer à la marge des travaux d’aménagements, acheter des biens d’équipement et revendre de façon ponctuelle certains immeubles mais elles ont interdiction formelle de construire des biens immobiliers.

Cette loi est l’acte fondateur des SCPI en France : le cadre juridique est fixé.

Dès lors, des banques et des sociétés spécialisées se lancent dans l’aventure afin d’offrir leurs services à de futurs associés. L’expansion est d’autant plus rapide que, du fait de leur statut, les SCPI échappent à la chute des marchés boursiers induite par le premier choc pétrolier de l’automne 1973.

Au cours des années 80, la collecte s’accroît fortement et de nouvelles SCPI voient le jour. Les épargnants sont friands de ce produit assis sur du solide, sur de la pierre. Le terme de pierre-papier est souvent utilisé pour parler des SCPI.

La plupart des SCPI ont vocation à investir dans de l’immobilier tertiaire, bureaux et commerces en tête.

Définition d’une SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société qui acquiert de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, parkings, maisons médicalisées, etc…)

Vous (les investisseurs) achetez des parts de SCPI et devenez ainsi propriétaires d’une part de l’ensemble des immeubles au prorata de votre investissement. La SCPI vous reverse donc une partie des loyers perçus.

Les investisseurs sont principalement des personnes physiques, des entreprises, mais aussi des associations.

Vous ne vous occupez de rien contrairement à de l’immobilier classique. Les charges administratives et locatives, les travaux, les ventes, la comptabilité, la gestion des locataires constituent le savoir-faire de la société de gestion de la SCPI.

Une SCPI est ainsi créée pour rassembler plusieurs personnes ou acteurs dans un même projet immobilier d’ampleur. Cela concerne l’immobilier d’entreprise, comme des bureaux, des usines, ainsi que l’immobilier d’habitation locatif.

Un marché encadré par la loi et une autorité de tutelle

Une SCPI est agréée et contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Un commissaire aux comptes certifie les comptes chaque année. Une SCPI est une société non cotée : ses actions ne s’échangent pas sur le marché boursier.

Selon le code monétaire et financier (article L214-50), la SCPI se définit comme un véhicule ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. La SCPI peut procéder à des travaux d’amélioration mais les ressources affectées aux travaux d’agrandissement et de reconstruction sont limitées. La cession des immeubles est possible, sous réserve qu’elle ne présente pas un caractère habituel et de respecter une durée de détention minimale de 6 ans. La SCPI est donc un placement immobilier de long terme dont l’objectif consiste à distribuer un revenu régulier à ses associés.

Pourquoi les SCPI ?

Le principe est de pouvoir acheter à plusieurs ce qu’on n’aurait pas pu acheter seul.

Une SCPI détient grâce à ses investisseurs plusieurs immeubles et donc une multitude de locataires, ce qui permet de diluer le risque :

Le risque locatif (perte de locataire ou vacance d’un immeuble).
Le risque de dévalorisation de la part (atténué par le nombre important d’immeubles).

L’objectif premier des SCPI est de vous générer des revenus fonciers performants et stables dans le temps. Mais elle répond aussi à d’autres stratégies patrimoniales comme la transmission, la capitalisation, l’optimisation fiscale ou encore la protection familiale.

On dit souvent d’une SCPI qu’elle représente tous les avantages de l’immobilier sans les inconvénients.

Les SCPI existent depuis plus de 40 ans (par la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970). On en compte actuellement plus de 150, gérant un patrimoine valorisé à plus de 30 milliards d’euros pour un peu plus de 600 000 épargnants à ce jour.