Mariés ou pas, comment acheter en couple ?

Mariés ou pas, comment acheter en couple ?

Les modalités d’un achat immobilier à deux dépendent de la situation du couple : êtes-vous mariés, pacsés, en concubinage ? Dans chaque cas, vous devez envisager les conséquences d’un décès ou d’une séparation.

Un couple marié ou pacsé devra appliquer des règles spécifiques et se référer à leurs conventions respectives lors de l’achat d’un bien immobilier. En revanche, aucun texte de loi ne vient régir ni ne prévoit l’achat par deux concubins : le droit français ignore l’union libre.

Cependant, ce n’est pas parce que vous n’êtes pas marié ou pacsé que vous ne pouvez pas acheter un bien immobilier en couple, que ce soit une maison ou un appartement. Plusieurs mécanismes peuvent être utilisés, le plus fréquent étant l’indivision, permettant à chaque membre du couple d’être alors propriétaire en proportion de son apport. Lorsque le bien est acheté, chacun y a des droits sur sa totalité. Néanmoins, monter une SCI ou insérer une clause de tontine peuvent aussi être des solutions, à vous de choisir la plus adaptée à votre situation.

  • Acheter en concubinage n’apporte aucune sécurité aux partenaires : chacun est propriétaire du bien à hauteur de sa quote-part, et en cas de décès, le partenaire survivant ne bénéficie d’aucun droit ni d’aucune protection.

  • Les partenaires pacsés ont le choix de conserver le régime de séparation des biens qui s’applique par défaut, ou de conclure une convention spécifique. Quoi qu’il en soit, les partenaires sont propriétaires à hauteur de leur apport respectif, et les droits du partenaire survivant sont limités en cas de décès, mais ils existent.
  • Le mariage prévoit différents contrats : la séparation des biens, la communauté légale ou la communauté réduite aux acquêts qui s’applique par défaut, ou la communauté universelle. La part dont chacun est propriétaire varie donc selon le contrat de mariage choisi, mais en cas de décès de l’un des époux, la protection du survivant est maximale dans tous les cas.

Quel régime adopter pour acheter un bien immobilier quand on est marié ?

Les couples mariés ont le choix entre différents régimes matrimoniaux qui n’ont pas les mêmes conséquences sur l’achat d’un bien à deux. Avec la séparation des biens, il n’y a en principe pas de biens communs aux époux, mais s’ils achètent un logement ensemble, chacun sera propriétaire à hauteur de son apport. Sous le régime de la communauté légale, chaque époux conserve la propriété exclusive des biens acquis ou hérités avant le mariage, mais tous ceux acquis pendant le mariage sont réputés communs, quelle que soit la répartition des apports. Enfin, avec la communauté universelle, tous les biens sont communs aux deux époux, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage.

Peut-on acheter un bien immobilier seul quand on est marié ?

La possibilité d’acheter seul un bien immobilier en étant marié dépend du contrat de mariage pour lequel les époux ont opté. Dans le cas d’un régime de séparation des biens, chaque époux reste propriétaire de ses biens propres tout au long du mariage, l’un des deux peut donc acquérir seul un logement dans la mesure où il le finance avec ses fonds propres. Avec le régime de la communauté légale, l’un des époux peut également acquérir un bien seul s’il le finance entièrement de ses fonds propres. Enfin, en cas de régime de communauté universelle, en théorie il n’est pas possible pour les époux d’acquérir seul un bien immobilier, à moins qu’une clause du contrat de mariage n’en donne la possibilité.

Tous les époux, quel que soit leur contrat de mariage, bénéficient d’un droit de jouissance en cas de décès de l’un des deux. Cela signifie que l’époux survivant peut occuper le logement jusqu’à la fin de sa vie.

Quand un couple marié achète son logement, le bien devient-il commun ?

C’est le cas si le couple n’a pas établi de contrat de mariage et est donc placé sous le régime légal. Et cela, quel que soit l’époux qui rembourse effectivement le prêt. Il peut en être autrement si l’un des conjoints apporte des fonds propres, qui proviennent par exemple de ses économies accumulées avant le mariage, d’une donation ou d’un héritage. Dans ce cas, il peut se ménager la preuve de l’origine personnelle des fonds en faisant établir par le notaire une déclaration d’emploi. Cela lui permettra, en cas de divorce, de revendiquer la propriété du bien s’il l’a entièrement financé. Si une partie du prix est payée par un emprunt ou des économies communes, il aura droit à ce que l’on appelle une récompense, ce qui lui permettra de récupérer sa mise.

Qu’en est-il si le couple est marié sous le régime de la séparation de biens ?

Dans le cas d’époux séparés de biens, chacun sera propriétaire à hauteur de la part indiquée dans l’acte d’acquisition. Il est conseillé de quantifier cette quote-part en fonction de la participation réelle de chacun, en termes d’apport et de remboursement du prêt. A défaut, des conflits pourraient apparaître en cas de divorce. Même si le sujet est délicat, n’hésitez pas à l’aborder et à prendre conseil auprès d’un notaire.

Quelle est la situation des couples pacsés ?

La plupart des couples pacsés sont placés sous un régime séparatiste. Dans ce cas, les modalités d’un achat immobilier sont proches de celles des époux séparés de biens, mais ils doivent également anticiper les conséquences d’un décès. En effet, les partenaires d’un pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre. La solution est que chacun établisse un testament pour léguer sa part à l’autre. A défaut, le survivant se retrouverait en indivision avec les héritiers de l’autre, par exemple ses enfants d’une première union ou ses père et mère.

Les PACS conclus depuis le 1er janvier 2007 sont soumis au régime de séparation des biens, ce qui signifie que chacun reste propriétaire de ses biens propres, à moins que les partenaires ne concluent une convention contraire. Ils achètent donc sous le régime de l’indivision, et chacun sera propriétaire à hauteur de son apport. En cas de revente, ils se partagent le prix de vente, mais l’un peut racheter la quote-part de l’autre. En cas de décès, et en l’absence de testament, les héritiers du défunt peuvent demander la vente du logement et le partage du prix de vente.

  • Les couples pacsés avant 2007

Si vous vous êtes pacsés avant 2007, sachez que le logement que vous avez acquis à deux appartient pour moitié à chacun des conjoints, à moins que vous ayez explicitement opté pour la séparation des biens lors de la signature. Cela signifie que le logement acquis ensemble est réputé appartenir pour moitié à chacun des partenaires.

En cas de décès, le partenaire survivant pourra demander l’attribution préférentielle de la part du partenaire décédé au moment du partage avec les héritiers.

  • Les couples pacsés après 2007

Si vous vous êtes pacsés après 2007, le régime de la séparation des biens s’applique par défaut. Autrement dit, chacun des partenaires récupère ses propres biens en cas de séparation, et la propriété du logement acquis ensemble sera répartie selon la quotité exacte de chacun, inscrite dans l’acte d’acquisition.

En cas de décès, le partenaire survivant aura, comme pour un couple marié, l’autorisation de résider gratuitement dans le logement durant un an. Cependant, les héritiers récupèreront leur part du logement à l’issue de cette année si rien n’a été prévu par le défunt pour faciliter l’héritage de son conjoint, car les partenaires pacsés n’héritent pas l’un de l’autre par défaut. Enfin, si dans votre convention de PACS, vous avez opté pour le régime de l’indivision, les biens acquis ensemble après la conclusion du PACS (logement inclus) seront considérés comme appartenant pour moitié à chacun des partenaires.

Les concubins peuvent-ils acheter ensemble ?

Bien sûr, mais au regard de la loi ils sont des étrangers. La question de la protection du survivant est ici importante. Si le défunt lui a légué sa part – il faut un testament – le survivant devra verser des droits de succession à hauteur de 60 % (les époux et les partenaires de pacs en sont exonérés). En plus de l’indivision, certains montages – SCI, tontine… – peuvent parfois être mis en place, avec l’aide du notaire. À moins d’envisager d’officialiser son union !

La vie en concubinage est répandu pour la sensation de liberté qu’il procure Mais quand il s’agit d’acheter un logement à deux, un minimum de précautions s’impose. Le concubinage, c’est vivre à deux, sans être mariés ou liés par un pacs. Les concubins sont juridiquement des étrangers.

Dans le cadre d’un achat immobilier, s’ils ne prennent pas des dispositions, seul celui qui figure dans l’acte d’acquisition de leur résidence sera considéré comme propriétaire. L’autre ne dispose d’aucune protection en cas de séparation ou décès, même s’il a participé au financement.

Lorsqu’un couple en concubinage achète un bien immobilier, les concubins sont soumis au régime de l’indivision, ce qui signifie que chacun est propriétaire du logement à hauteur de sa quote-part. En cas de séparation, les concubins peuvent revendre et se partager le prix de vente, mais il est également possible de faire appel à un juge qui procède au partage judiciaire du bien. En cas de décès de l’un des concubins, les biens sont distribués entre ses héritiers : le concubin survivant devient donc co-indivisaire avec les héritiers. Deux solutions s’offrent donc aux concubins pour acheter un logement en se protégeant au maximum :

  • Créer une SCI qui permet un partage organisé et pérenne des parts.
  • Rédiger une clause de tontine : il s’agit d’une solution radicale qui lèse les héritiers du défunt

Un concubin survivant peut hériter de son partenaire grâce à un testament, mais les frais de succession sont très élevés.

Si vous avez aimé cet article, partagez le !

Ces articles pourraient également vous intéresser

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.