musclez vraiment votre patrimoine !

musclez vraiment votre patrimoine !

Prendre des risques ne vous effraie pas, et vous disposez d’un horizon de placement à long terme ? Privilégiez alors la Bourse et l’immobilier locatif dans des zones en devenir.

Pour investir sur les marchés, mieux vaut être bien coaché. Car, si la Bourse peut rapporter gros, elle n’offre aucune garantie sur le capital investi. L’indice CAC 40, qui regroupe les 40 plus grosses capitalisations cotées à Paris, a gagné 9,26 % en 2017, mais fait du surplace ces derniers mois (– 0,6 %).

De plus, il a connu plusieurs mauvaises années, à l’instar de 2014 (– 0,5 %), 2011 (– 16,9 %), 2010 (– 3,3 %) et bien entendu de 2008 (– 42,7 %), marquée par une crise financière mondiale. Pour autant, l’investissement en actions reste porteur sur le long terme.

Les fonds d’actions européennes ont progressé en moyenne de 28,6 % sur cinq ans à la mi-septembre, d’après Six Financial Information. « Il faut disposer d’un horizon de placement de cinq à dix ans pour investir massivement en actions », prévient Mourtaza Asad-Syed, directeur des investissements de Yomoni, plateforme de gestion personnalisée pilotée par robot-conseiller. Toutefois, la Bourse ne doit représenter qu’une portion de votre épargne, reflétant le degré de risque que vous êtes prêt à prendre. Mais pas seulement.

Vous devez aussi tenir compte de la composition du reste de votre patrimoine. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale voire d’un autre bien immobilier, que vous êtes jeune et allez continuer à épargner grâce à vos revenus professionnels futurs, il est pertinent d’investir plus de 50 % de votre portefeuille en actions.

Une fois la part de ces dernières définie, sélectionnez bien votre enveloppe. Vous pouvez souscrire des fonds actions au sein de votre assurance-vie, de votre épargne salariale ou de votre épargne retraite pour bénéficier de leurs avantages fiscaux respectifs. Le plan d’épargne en actions (PEA), limité à 150 000 euros, ne peut accueillir, quant à lui, que des actions européennes, détenues en direct ou via des fonds.

Pour les actions américaines ou asiatiques, il vous faudra donc passer par un contrat d’assurance-vie. « Il est indispensable d’investir à l’international, estime Mourtaza Asad-Syed. L’économie est mondialisée, il faut pouvoir profiter du potentiel de croissance des entreprises de l’ensemble des pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) ou des marchés émergents. Se limiter aux actions françaises ou européennes est une hérésie qui a coûté cher aux investisseurs ces dix dernières années.»

Les fonds d’actions françaises ont perdu en moyenne 0,05 % depuis le début de l’année, tandis que ceux spécialisés sur les actions américaines progressent de 9,6 %. « Nous croyons aux marchés émergents, qui ont souffert ces derniers mois et présentent aujourd’hui un bon potentiel de revalorisation à long terme, ainsi qu’au marché américain, notamment sur les valeurs technologiques, qui bénéficient d’un cycle en hausse », ajoute notre expert.

Investissez dans la santé, les biotechnologies, l’eau…

Toujours dans une optique de diversification des risques, il peut être malin de compléter vos investissements en actions internationales par des fonds spécialisés dans des secteurs d’activité, comme la santé, les biotechnologies ou la prise en charge du vieillissement de la population.

« Les particuliers veulent donner du sens à leur consommation ou à leurs voyages. On observe le même phénomène avec l’essor de l’épargne responsable, constate Yaël Mayer, responsable du développement commercial chez BNP Paribas Asset Management. Nous proposons ainsi des fonds thématiques sur la transition énergétique, les entreprises donnant la priorité à l’impact social, ou sur l’eau. »

Ce dernier fonds est ainsi investi dans des entreprises de toute la chaîne de production et de distribution : traitement et assainissement, entretien des réseaux, pompage, etc.

Quant aux fonds à impact social, ils privilégient les entreprises favorisant le bien-être de leurs salariés mais aussi le respect de l’environnement.

Déléguez la gestion de votre patrimoine

Quels que soient les domaines d’investissement choisis, votre portefeuille d’actions ne peut rester figé. « Il est recommandé de faire le point au minimum une fois par an, à la fois parce que votre profil a pu changer en fonction de vos projets ou de vos rentrées d’argent, et pour tenir compte de l’évolution des marchés », ajoute Yaël Mayer.

Il peut notamment être nécessaire de revoir la répartition géographique de votre portefeuille d’actions afin de rester en phase avec les cycles économiques. Ou encore de vérifier que sa composition reste conforme à vos objectifs. Si vous avez investi 50 % de vos titres en valeurs américaines et que le cours de celles-ci s’est envolé, elles représentent de fait une fraction plus importante de votre épargne. Si cette nouvelle pondération vous paraît excessive, il faudra alors songer à rééquilibrer votre portefeuille. Et vendre le surplus pour réinvestir en actions européennes, par exemple.

Pour éviter d’avoir à scruter en permanence les cours, il peut être judicieux de déléguer les arbitrages au sein de votre contrat d’assurance-vie. Autrefois réservé aux gros patrimoines, le service de gestion sous mandat est désormais accessible au plus grand nombre, parfois dès 1 000 euros d’investissement, dans le cadre de contrats en ligne distribués par des banques en ligne (Boursorama, Fortuneo…), des courtiers d’épargne (Altaprofits, Linxea…) ou encore des nouveaux « robots-conseillers » (Birdee, Yomoni, WeSave…).

Autre bon moyen de doper le rendement de votre patrimoine : la pierre.

Mais pour espérer tirer de votre investissement immobilier plus de 5 % brut, il faudra faire preuve d’un peu de clairvoyance pour l’achat. « Si l’on veut parier sur l’avenir sans pour autant risquer tout son capital, il faut s’intéresser aux zones en transformation, car ce sont elles qui ont le plus grand potentiel », conseille Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com.

Autrement dit, investir dans un bien locatif situé dans un quartier appelé à s’embellir ou à se développer. L’arrivée d’une ligne de train à grande vitesse, d’un tramway, la rénovation d’un quartier historique laissé à l’abandon ou encore la construction d’un écoquartier à la place d’une friche industrielle sont autant d’événements susceptibles de faire grimper le prix des loyers et du mètre carré… Restez à l’affût de ce type de projets en cours ou prévus dans les grandes villes.

Si votre intuition vous donne raison, vous tirerez de belles plus-values d’ici quinze à vingt ans, et optimiserez ainsi la rentabilité de votre opération. Et si vous vous êtes montrés trop optimistes et que la plus-value n’est pas aussi forte qu’espérée, vous aurez tout de même engrangé des revenus locatifs au fil du temps.

Trois façons de profiter de l’immobilier

Pensez par ailleurs à actionner le levier fiscal pour doper encore la rentabilité de vos investissements immobiliers. Première solution, valable si vous investissez dans l’ancien : privilégiez un bien à rénover intégralement. Les travaux étant totalement déductibles des revenus fonciers, vous réaliserez de belles économies d’impôts. Mieux, si le montant de l’ensemble de vos charges déductibles (travaux, honoraires de gestion, assurance…) est supérieur aux loyers encaissés, vous dégagerez ce qu’on appelle un déficit foncier. « Ce dernier est imputable sur le revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an. Cela permet de minorer la base taxable à l’impôt sur le revenu », explique Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France.

Deuxième option pour profiter d’un allégement fiscal : investir dans le neuf avec le dispositif Pinel.

Prolongé jusqu’à fin 2021, il offre une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix du logement (dans la limite de 5 500 euros le mètre carré et 300 000 euros par an), selon qu’il est loué pendant six, neuf ou douze ans. Toutefois, ce dispositif ne fonctionne que dans les zones géographiques connaissant une pénurie de logements, comme Paris et son agglomération, les grandes métropoles, la côte méditerranéenne et le Genevois français. De plus, les loyers sont plafonnés à des montants différents selon les zones, et les locataires sont soumis à des conditions de ressources, calculées en fonction de la taille du ménage et de la zone géographique.

Dernière façon d’augmenter vos gains : louer votre bien en meublé.

Vous pouvez espérer une rentabilité brute supérieure à 6 % grâce, notamment, à une fiscalité allégée. Il vous faudra alors recourir à un bail de meublé à long terme (neuf mois pour les étudiants, un an pour tous les autres locataires), ou investir dans une résidence gérée : résidence étudiante, seniors ou établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Ces derniers types de biens intéressent surtout des investisseurs : au moment de la revente, seules les résidences les plus rentables trouveront donc preneur sans décote.

Des plus-values moins taxées avec un PEA

  • Le plan d’épargne en actions (PEA) bénéficie d’une fiscalité très favorable pour investir en actions européennes. Seuls les retraits sont imposés, selon l’âge du PEA. Avant deux ans, un forfait de 22,5 % sur les plus-values s’applique. Entre deux et cinq ans, il s’élève à 19 %. Ensuite, les gains ne sont pas imposables.
  • En revanche, les prélèvements sociaux s’appliquent lors du retrait, quel que soit l’âge du plan. Ils s’élèvent à 17,2 % pour les PEA ouverts depuis 2018. Une plus-value réalisée sur un PEA de plus de cinq ans n’est donc taxée qu’à 17,2 % seulement, contre 30 % sur un comptetitres ordinaire.
  • A noter que, avant huit ans, tout retrait entraîne la clôture du PEA.

Boostez votre rendement locatif

  • Calculer le rendement locatif revient à diviser le loyer annuel d’un bien par son prix d’acquisition. Par exemple, un studio acheté 80 000 euros, loué 400 euros par mois, affichera une rentabilité annuelle brute de 6 %. Pour augmenter cette dernière, vous pouvez louer plus cher, à condition de rénover intégralement le logement et d’en faire un meublé de standing.
  • Vous pouvez aussi acheter moins cher, en visant des logements rentables mais décotés. « Il y a une dizaine d’années, beaucoup de particuliers ont acheté des appartements neufs et les ont loués pendant une certaine période pour profiter de réductions d’impôts », explique Henry Buzy-Cazaux, président de l’Ecole supérieure des professions immobilières. Une fois le délai écoulé, ils cèdent leur bien.
  • Dans certaines résidences, les logements proposés à la vente sont donc nombreux. Une belle occasion pour négocier le prix à la baisse en faisant jouer la concurrence entre les propriétaires.
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