Traditionnellement les particuliers, réalisent différentes typologies d’investissements immobiliers en détention directe, ou par l’intermédiaire d’une SCI translucide à l’impôt sur le revenu.
Pour mémoire, une SCI (ou Société Civile Immobilière) est une société au sein de laquelle plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter.
La rentabilité d’un investissement immobilier peut varier de 2 % à 6 % suivant la nature de l’investissement entre immobilier direct, et indirect (SCPI, OPCI …)
La problématique est la suivante, il s’agit là d’une rentabilité brute.
Or, force est de constater que les revenus fonciers sont lourdement fiscalisés.
Par exemple un particulier ayant une TMI (taux marginal d’imposition sur le revenu) le plus élevé de 30% subira une taxation de 47.2 % sur le bénéfice foncier réalisé en détention directe ou via une SCI à l’impôt sur le revenu ! (30 % d’IR +17.2 % de CSG).
Alors comment faire pour diviser par 2, voire 3 l’impact de cette fiscalité et transformer vos revenus bruts en revenus nets ?
Tout simplement en logeant vos investissements aux seins d’une SCI à l’IS, sous-entendu une SCI ayant opter pour l’opacité fiscale de l’impôt sur les sociétés.
En effet la SCI à l’IS est en matière d’immobilier, ce qu’est le PEA en matière d’action : une enveloppe fiscale.
Prenons l’exemple de la SCI dénommée Crésus, transparente fiscalement, au niveau fiscal, les bénéfices sont présumés distribués à chaque clôture d’exercice.
Ainsi, pour un investissement de 100.000 € dans des appartements ont rapportés en 2018 :10.000 € de revenus fonciers nets taxés sur la dernière tranche marginale d’imposition des associés (généralement 30% la plus rependue) + les prélèvements sociaux de 17.2 % soit 4700 € d’imposition et de prélèvements sociaux.
Soit une taxation de prêt de 50 % sur les bénéfices !
Cette même SCI Crésus ayant opté à l’impôt sur les sociétés va pouvoir amortir l’achat de la maison sur 25 ans dans le résultat de la société (après déduction des 15% de terrain qui ne sont pas amortissables), soit une déduction de (100.000*0.85) / 25 = 3.400 € chaque année sur le revenu foncier.
Le bénéfice foncier s’élève donc à 6.600 € (10.000 € – 3.400€ d’amortissement) imposé à l’IS. Le taux d’IS si les revenus n’excèdent pas 38.120 € est de 15 %.
Total IS : 6.600 x 0,15 = 990 € soit une taxation totale de 9.9 % sur le bénéfice foncier.
Lorsque Monsieur Alyatte associé à 99 % de la SCI Crésus souhaitera se rémunérer, ce revenu sera taxé comme un dividende et sera par conséquent imposé à la Flat tax de 30 % (12,8% IR + 17,2% PS), soit dans l’exemple 10 000 – 990 = 9 010 € résultat net d’IS imposé à 30 % en cas de retrait de la SCI soit 6 307 € net dans la poche de Monsieur Alyatte soit 1000 € de plus qu’à l’IR +20% de gain net.
Plus généralement, on utilise les bénéfices nets pour les réinvestir au sein de la SCI à l’IS c’est ce que l’on appelle une capitalisation à l’IS avec une opportunité de fructification des bénéfices de la SCI, qu’il pourra récupérer plus tard.
Les limites à la revente
Si le gain est significatif pendant la phase active de l’investissement, ces avantages sont inversés en cas de revente.
L’investisseur passe du régime favorable de la PV (plus-values) des particuliers (avec abattement pour durée de détention conduisant à une exonération totale de PV après 22 ans de pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux) aux PV des professionnels sans abattement et fiscalisé à l’IS de droit commun sur l’assiette taxable avec reprise des amortissement déduit pendant la durée locative conduisant à une taxation sur le prix de vente total à l’IS…
Ceci dit, l’objectif de l’investissement par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS est la constitution patrimoniale afin d’anticiper la baisse de revenus futurs une fois la retraite liquidée, et la préparation de sa succession.
Or, si l’investisseur n’a pas vendu, il aura en conséquence plus que doublé son patrimoine en 10 ans, généré par la même 100% de revenus de plus que s’il avait fait le même investissement en direct.
Si malgré ces avantages fiscaux indéniables, votre investisseur avait un besoin urgent et important de trésorerie pendant sa période active, il serait toujours possible, d’optimiser la sortie de trésorerie, par une diminution de capital social judicieusement précédée par une incorporation de réserves …
Ou encore y loger un produit plus intéressent ne bénéficiant pas des amortissements mais ne présentant pas d’inconvénient à la sortie, tout en conservant le taux d’IS minoré : la SCPI !
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