L’effet de levier du crédit : un des piliers de la gestion de patrimoine

L’effet de levier du crédit : un des piliers de la gestion de patrimoine

Dans notre inconscient collectif, emprunter est toujours mal vécu. Le réflexe malheureux de l’investisseur est de rembourser par anticipation et d’emprunter sur des durées trop courtes pour soit disant payer moins d’intérêts. Pourtant le crédit est un formidable outil de gestion patrimoniale. Les explications de Serge Harroch, fondateur d’Euclide Financement.

Emprunter est à la fois la bête noire des français mais aussi souvent le seul moyen d’accéder au Saint Graal de la propriété immobilière, notamment de sa résidence principale.

Or, en fonction du lieu de résidence désiré, le montant d’effort mensuel à fournir peut être 2,5 fois supérieur à l’équivalent loyer.

La raison majeure réside dans la hausse importante et rapide de l’immobilier à l’achat avec une valeur locative qui n’a pas suivi.

Ce coût d’acquisition élevé fait que pour une famille qui se construit, l’immobilier résidentiel va évoluer en fonction des seuls besoins du moment et rarement en anticipation.

Ainsi, un couple qui se marie va rarement acquérir une maison pouvant accueillir les trois enfants à venir… et encore moins les petits-enfants !

En fait, la durée moyenne de conservation d’une résidence principale est de 5 à 8 ans selon les régions alors que la durée moyenne d’un crédit en France est de l’ordre de 22 ans.

Cela a deux conséquences majeures : le taux d’emprunt n’est pas le premier paramètre déterminant dans un crédit et le taux final sera souvent mécaniquement supérieur au taux annoncé.

Le choix du financement est décisif

Ce choix est biaisé par la perception émotionnelle du financement.

Le réflexe initial de l’investisseur est souvent de faire un apport conséquent avec un crédit sur une durée courte surtout pour la résidence principale.

Cela a pour conséquence majeure de vider les réserves de liquidités et d’utiliser la quasi intégralité, voire la totalité, de la capacité d’endettement de l’investisseur.

Dans ces conditions, en cas de changement de résidence principale avant la fin du prêt (soit la majorité des cas dans les grandes métropoles), l’investisseur aura rarement la liquidité ne serait-ce que pour signer la promesse ou le contrat de réservation. Par ailleurs, pour obtenir son financement, il devra le plus souvent être déjà sous promesse de vente de son ancien bien.

A contrario, il peut choisir de conserver son épargne et limiter au minimum son apport (en fonction de son dossier cela peut aller jusqu’à un financement appelé «110%» soit en fait le bien, les frais de notaire, d’agence et les travaux associés) et surtout d’emprunter sur la durée la plus longue qu’il puisse avoir à disposition sur le moment.

Dans ces conditions il a une position de choix sur le marché : si l’immobilier est stable entre la première acquisition et la seconde, il peut utiliser son épargne pour régler l’indemnité d’immobilisation à la signature, voire une partie de l’apport si besoin. Si le marché de l’immobilier monte, son bien actuel vaudra plus, mais il achètera plus cher.

Avoir conservé son épargne lors de la première acquisition lui permettra d’acquérir rapidement sa nouvelle résidence principale et lui donnera le temps de vendre la première au bon prix. Enfin, si le marché de l’immobilier baisse, l’investisseur sera en position de force pour acheter avec une épargne importante.

S’endetter sur une durée la plus longue possible

Si vous achetez un bien de 100.000 euros sur 10 ans à 1% hors assurance, cela fait une mensualité de 876 euros par mois.

Si vous le financez sur 25 ans à 1,60% hors assurance, votre mensualité tombe à 404 euros.

Cela signifie qu’avec le même effort de trésorerie mensuel, vous pouvez acheter pour 216.000 euros d’immobilier !

Cet exemple nous montre que le taux n’est pas la chose la plus intéressante dans le prêt : l’optimisation du pouvoir d’achat est capitale !

Le taux ne représente que le coût de l’argent mis à disposition par la banque pour faire l’investissement de votre choix. Il est normal que cela vous coûte plus cher sur 25 ans, mais cela vous donne un pouvoir d’achat amplifié. On n’a pas rien sans rien !

Il faut l’avoir en tête, le crédit aujourd’hui sert avant tout à porter une opération d’investissement immobilier. Ce n’est plus seulement une opération classique de remboursement.

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