Avec ce placement, c’est vous qui jouez le banquier !

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Vous cherchez des placements jouant avant tout la proximité ? Regardez du côté du crowdlending, ce type de montages qui permet de financer, au choix, la construction de programmes immobiliers partout en France, comme des projets de centrales solaires ou éoliennes. Ce type d’opération est en plein boom, puisque près d’un milliard d’euros devrait être collectés, cette année, rien que pour le financement immobilier, et que le nombre de projets d’énergie renouvelable va bondir de 50% sur certaines plateformes. Concrètement, il s’agit de consentir un prêt aux différents porteurs de projets. “Le placement prend le plus souvent la forme d’une obligation, remboursée à échéance, et émise par des TPE ou des PME à vocation immobilière”, détaille David El Nouchi, cofondateur de la plateforme ClubFunding et invité de notre émission “Le grand rendez-vous de l’épargne”, proposée en partenariat avec Radio Patrimoine. Si ces intermédiaires spécialisés ont initialement proposé d’aider des promoteurs à boucler le financement de leurs programmes, ils visent désormais en majorité les opérations de rénovation, dites de marchands de biens. “Les volumes à financer sont plus importants, justifie David El Nouchi. Car les acteurs de la rénovation sont nombreux, et les banques exigent d’eux un apport en fonds propres plus élevé que dans le cas des promoteurs.” A la clé : un rendement proche des 10%, net de tout frais, pour l’investisseur.

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La rentabilité moyenne des parcs solaires ou éoliens est moins élevée, et avoisine 5%. Il faut dire que ces opérations sont particulièrement sécurisées : “Les tarifs de rachat garantis donnent une grande visibilité sur le rendement à attendre”, décrit Laure Verhaeghe, directrice générale de Lendosphere, une des plateformes leader du secteur. Comme l’indique notre seconde invitée, ces montages permettent même, dans certains cas, aux riverains des projets de bénéficier d’un supplément de rémunération.

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Bien sûr, ces investissements ne sont pas dénués de risque. En cas de faillite du promoteur immobilier, par exemple, les banques se servent en premier, et il ne reste le plus souvent rien pour dédommager l’investisseur particulier. Et, comme l’indique notre séquence reportage, la crise du Covid a ajouté sa dose d’incertitudes sur la viabilité des projets immobiliers. “Le taux de défaut définitif, en lien avec cette période, ne sera connu qu’avec un décalage, d’ici deux ans environ”, indique la spécialiste Céline Mahinc, interrogée dans notre reportage. En attendant, c’est le taux de retard des projets dans la pierre qu’il faudra surveiller. “Ce taux est toutefois rassurant, puisqu’il est passé de 9% fin 2020 à environ 3%, même s’il serait intéressant d’en connaître le détail, et notamment le pourcentage de projets en retard depuis au moins un ou deux ans”, poursuit Céline Mahinc, fondatrice du cabinet Eden Finances. Du côté de ClubFunding comme de Lendosphere, aucun défaut n’est pour l’heure à signaler. “Les acteurs du secteur des énergies renouvelables sont des intervenants de grosse taille, comme EDF, ou de taille moyenne, et existant depuis des décennies”, explique Laure Verhaeghe. Si le taux de retard est nul chez Lendosphere, il se situe par contre entre 5 et 10% chez ClubFunding. “Nous suivons les projets de très près, et négocions de sorte à ne pas asphyxier le promoteur. Mais les intérêts continuent à courir durant tout le délai supplémentaire, et sont même souvent majorés de 0,5 à 1 point”, précise David El Nouchi. Un nouveau règlement européen, qui entrera en vigueur d’ici à novembre 2022, devrait par ailleurs mieux sécuriser les opérations. C’est ainsi qu’il faudra communiquer le détail des montages une semaine avant l’ouverture des souscriptions. “Nous ferons en sorte que les investisseurs puissent eux aussi prendre le temps d’analyser les projets, grâce à la mise en ligne de ce document d’information”, assure David El Nouchi. Un délai de rétractation de quatre jours devrait aussi être institué, en complément.

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Enfin, comme chaque mois, vous retrouverez dans la dernière partie de notre émission les réponses de nos experts aux questions que vous vous posez. Charlotte Thameur, directrice conseil chez Yomoni, indique ainsi si une banque est en droit, pour payer des impôts dus sur les dividendes, de vendre d’office les actions détenues par un particulier au sein de son compte-titres. De son côté, Stéphane Absolu, directeur associé chez Pyxis conseil, détaille la fiscalité des SCPI investies dans des immeubles de bureaux ou des commerces situés hors de France. Celle-ci est, comme vous le verrez, très avantageuse, et moins lourde que la ponction normalement appliquée aux revenus fonciers. Enfin, Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris, se penche sur ces attributaires de contrats d’assurance vie que l’administration considère, en cas d’abus manifeste, comme bénéficiaires d’une donation déguisée de la part de leurs parents ou proches. Avec le risque, alors, de devoir payer des pénalités sur les droits de succession dus.

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Source Capital.fr

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