Déclaration de revenus : cette mauvaise surprise qui attend certains investisseurs en Pinel

Déclaration de revenus : cette mauvaise surprise qui attend certains investisseurs en Pinel

La déclaration des revenus est une affaire de chiffres et de dates. Chaque donnée transmise à l’administration fiscale compte, surtout lorsqu’il s’agit de déterminer les réductions et crédits d’impôt auxquels vous avez droit. Le dispositif de défiscalisation Pinel, mécanisme d’incitation à l’investissement immobilier, n’échappe pas à la règle. Dans le cadre de la déclaration de revenus 2021, les contribuables qui ont investi en Pinel en 2014 pour une durée initiale de six ans peuvent, pour la première fois cette année, officialiser la prorogation pour trois années supplémentaires de leur engagement de location. Une très bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs qui voient ainsi leur réduction d’impôt (2% par an dans la limite d’un investissement de 300.000 euros) prolongée… mais paradoxalement un coup dur pour ceux qui ont acquis leur logement en 2014 et commencé à le louer en 2015.

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Avez-vous déjà consommé votre réduction d’impôt ?

Ces derniers ne peuvent pas procéder à la prorogation triennale de leur engagement de location, comme le révèle Florent Belon, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Olifan Group. Pour rappel, la réduction d’impôt s’applique dès l’année d’acquisition du logement, ou d’achèvement de celui-ci s’il est acquis sur plan (en Vefa, pour vente en l’état futur d’achèvement). “Les investisseurs ayant commencé à louer en 2015 alors que la réduction d’impôt courait dès 2014 ont donc déjà ‘mangé’ leurs six années d’avantage fiscal”, prévient l’expert. Une première réduction d’impôt leur a ainsi été attribuée en 2015, puis en 2016, 2017, 2018, 2019 et pour finir en 2020. Six années, donc, et pas une de plus. Le hic, c’est que sur la même période, ils n’ont effectué que cinq années de location. Or, c’est seulement six ans après la signature du premier bail qu’est rendue possible la prorogation. “Le terme de la période d’engagement initial de location est décompté de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial”, confirme le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-Impôts). Conséquence : cette année, ces propriétaires ne peuvent donc pas prolonger leur engagement dans le cadre du dispositif Pinel et bénéficier de la réduction d’impôt.

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Les commentaires du fisc ne peuvent d’ailleurs être plus clairs. Le BOFiP cite ainsi l’exemple d’un contribuable ayant acquis le 30 octobre 2014 un logement neuf qu’il a mis en location le 30 avril 2015. “Pour cet engagement initial de location de six ans, ce contribuable bénéficiera de la réduction d’impôt Pinel au titre de l’impôt sur les revenus des années 2014 à 2019, à raison de l’imputation d’un sixième de son montant total par an”, est-il précisé. Surtout, “la prorogation de son engagement de location pour une première période triennale pourra être exercée au titre de l’année 2021. Il pourra donc bénéficier sur les années 2021 à 2023 d’un complément de réduction d’impôt”. L’avantage fiscal est donc perçu de 2014 à 2019 puis de 2021 à 2023 (après prorogation)… mais pas en 2020 !

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“Un trou dans la raquette”

“C’est un véritable trou dans la raquette”, pointe Florent Belon. Car les propriétaires impactés ne pouvant profiter de la réduction d’impôt ont pourtant bien reçu leur acompte de 60% au mois de janvier 2021 correspondant à leurs avantages fiscaux de… 2020. C’est seulement dans le cadre de la déclaration des revenus de 2020, actuellement ouverte sur impots.gouv.fr, que les dépenses réellement engagées en 2020 permettent au fisc de déterminer le montant définitif des réductions et crédits d’impôt pour l’année 2020. La réduction d’impôt Pinel étant nulle pour cet exercice, les propriétaires qui ont indûment perçu une avance vont donc devoir la rembourser à compter de l’été 2021, après régularisation des services des impôts. “La régularisation peut porter sur plusieurs milliers d’euros”, avertit Florent Belon. Le plafond des dépenses éligibles à la réduction d’impôt Pinel étant borné à 300.000 euros et le taux de l’avantage fiscal atteignant 2% (passage de 12% de réduction à 18% au total pour trois ans de plus), l’avance perçue peut en effet grimper à 3.600 euros (60% x 2% x 300.000 euros). Si vous êtes concerné par ce décalage, vous avez donc tout intérêt à budgéter le montant de cette avance pour ne pas être pris de court à votre retour des vacances

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Source Capital.fr

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