Pour cette année, il est trop tard. Les valeurs qui servent à calculer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sont figées au 1er janvier de l’année d’imposition. Autrement dit, les contribuables qui possèdent un patrimoine net taxable (charges déduites) d’au moins 1,3 million d’euros n’ont plus la possibilité de faire baisser la facture de leur IFI 2021. Impôt qui fera l’objet ce printemps d’une déclaration, en marge de l’impôt sur le revenu. Ainsi, les ménages fiscaux concernés par l’IFI devront mentionner la valeur vénale de leur patrimoine (qui correspond à la somme des valeurs d’échange des biens sur le marché immobilier, et non à l’addition des valeurs d’acquisition) sur un formulaire déclaratif spécifique n°2042-IFI.
Rien n’empêche, en revanche, de réfléchir sans tarder aux actions à mener pendant cette année civile pour faire baisser le montant de son impôt en 2022. Voire, pour ne plus en être redevable. Pour rappel, inscrit à l’article 964 du Code général des impôts (CGI), l’impôt sur le fortune immobilière a été instauré au 1er janvier 2018. Il est venu “combler” la suppression – décidée par le président Macron – du très controversé impôt sur la fortune (ISF), mis en place dans la loi de finances pour 1982. Il est acquitté par environ 130.000 contribuables, et a rapporté 2,1 milliards d’euros en 2019.
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A la différence de l’ISF – dont la base taxable comprenait des actifs immobiliers et des actifs financiers – l’impôt sur la fortune immobilière ne prend en compte que la sphère immobilière. Comme le détaille, le professeur d’université Martin Collet (Droit fiscal) : “L’assiette de l’IFI est formée des ‘actifs immobiliers’ qui composent le patrimoine du contribuable : les immeubles nus ou bâtis dont le contribuable est propriétaire (qu’il y réside ou non), les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.) mais aussi les titres de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers que celles-ci détiennent”.
Pour tenter de réduire son impôt sur la fortune immobilière, les astuces ne sont pas si nombreuses… Toutefois, avec le concours de François-Xavier Soeur, fondateur de Terrae Patrimoine et conseiller en gestion de patrimoine, Capital vous propose de balayer les principales. Parmi les solutions envisageables, un contribuable peut :
Vendre des biens immobiliers et acheter des actifs financiers : C’est la solution la plus basique. Elle permet de diminuer la base taxable. C’est-à-dire, la matière imposable utilisée par l’administration fiscale pour calculer le montant de l’impôt. “Ce n’est évidemment pas de la grande ingénierie patrimoniale, mais c’est un moyen efficace”, souligne François-Xavier Soeur.
Faire une donation temporaire d’usufruit : Le ménage possède un bien en pleine propriété et choisit de le démembrer. Pour cela, il donne temporairement l’usufruit à un enfant. Une solution qui permet, là encore, de jouer sur la base taxable de son impôt sur la fortune immobilière. Techniquement, cette donation d’usufruit représente 23% de la valeur en pleine propriété du bien transmis par période de 10 ans (article 669 du CGI). Car le montant obtenu n’est pas sans conséquence fiscale… Notamment, “dans le cas d’une donation temporaire d’usufruit à un enfant majeur, cette somme est prise en compte dans l’abattement de 100.000 euros qui permet à un parent de donner, sans droit, tous les 15 ans”, détaille le professionnel bordelais. Attention, cette donation temporaire d’usufruit doit être motivée, par exemple, aider un enfant à poursuivre ses études, acquérir un logement….
Par ailleurs, il est possible de réaliser une donation temporaire d’usufruit au profit d’une association reconnue d’utilité publique. “Par exemple, on permet à une association de recevoir des revenus fonciers pendant 10 ans générés à partir d’un bien de son patrimoine”, explique François-Xavier Soeur. Cela permet de sortir le bien de l’assiette de l’IFI, le ménage n’étant alors plus que nue-propriétaire. Mais il faut s’assurer que l’association est éligible à ce mécanisme.
Envoyer un don à une association : Dans ce cas, on ne joue plus sur l’assiette de l’impôt, mais sur le montant de l’IFI calculé par Bercy. Sur le même principe qu’un don réalisé pour obtenir une réduction d’impôt sur le revenu, il est possible de donner pour faire baisser son montant d’IFI. Selon l’article 978 du Code général des impôts, de tels dons sont déductibles à hauteur de 75% dans la limite d’un plafond de 50.000 euros. Prenons l’exemple d’un ménage dont la base nette d’impôt sur la fortune immobilière s’élève à 5 millions d’euros. Celui-ci doit s’acquitter d’un montant d’IFI de 35.690 euros. Pour obtenir une défiscalisation complète de son impôt, il doit faire un don de 47.586 euros. “Ce n’est bien sûr pas un investissement, puisque le contribuable décaisse en trésorerie un montant plus important que le montant de l’IFI relève François-Xavier Soeur, mais de manière ponctuelle, il peut arbitrer entre payer la somme à l’administration fiscale ou faire un don à une association dont il soutient la cause.”
Investir en nue-propriété
Dans une logique d’investissement qui vise à accroître ses actifs immobiliers sans faire déraper sa facture d’IFI, un ménage peut également choisir de :
Se constituer un patrimoine immobilier à crédit : Contracter un crédit constitue une charge au passif du contribuable. Celle-ci vient minorer l’assiette taxable. Cette solution, souvent pertinente, ne fait cependant que repousser le problème de l’IFI. “Plus le capital emprunté est remboursé et plus le patrimoine net taxable augmente mécaniquement”, appuie le conseiller en gestion de patrimoine. Certains ménages pensent parfois, à tort, avoir trouvé une solution “miracle” grâce aux prêts in fine – des prêts pour lesquels l’emprunteur ne paie que les intérêts et où le capital est remboursé lors de la dernière échéance (in fine : à la fin) – en imaginant pouvoir déduire l’ensemble du crédit comme charge pendant toute la durée de l’emprunt. C’est une erreur, car la déductibilité du prêt – par rapport à sa base taxable d’IFI – est dégressive avec le temps comme un prêt amortissable classique.
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Investir en nue-propriété : Cela peut consister à acheter un bien dans un programme immobilier où les appartements sont vendus démembrés. Ce sont, souvent, des biens en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Des lots neufs, dont la construction n’est pas terminée. “L’acquéreur achète la nue-propriété et, généralement, l’usufruit est acquis par un bailleur social qui va louer l’appartement, entre 15 et 20 ans”, détaille François-Xavier Soeur. Fiscalement, l’investisseur profite d’un double avantage : d’une part, le bien n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI, mais il peut également, si l’achat est effectué à crédit, et à condition que l’usufruitier soit un bailleur social, déduire les intérêts d’emprunts de ses autres revenus fonciers.
De plus, le nue-propriétaire ne pouvant avoir ni la jouissance du bien, ni recevoir des revenus pendant la durée de la location, l’acheteur profite d’une décote sur le prix d’acquisition. Souvent de l’ordre de 30 à 40%. “C’est un investissement particulièrement intéressant pour les ménages qui souhaitent se constituer un capital pour leur retraite”, prévient l’expert. Mais le bénéfice de la décote ne justifie pas d’investir n’importe où. L’emplacement reste un critère essentiel pour espérer voir l’actif prendre de la valeur avec le temps.
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