Immobilier : le démembrement temporaire avec assurance, la formule pour acheter moins cher avec un risque maîtrisé

Immobilier : le démembrement temporaire avec assurance, la formule pour acheter moins cher avec un risque maîtrisé

Immobilier : le démembrement temporaire avec assurance, la formule pour acheter moins cher avec un risque maîtrisé

Immobilier : le démembrement temporaire avec assurance, la formule pour acheter moins cher avec un risque maîtrisé

Vous avez sûrement déjà entendu parler du viager, cette opération qui consiste à acheter un bien immobilier en versant une somme (ou bouquet) au vendeur et, éventuellement, une rente jusqu’à son décès. Un investissement moins onéreux qu’un achat classique, mais avec une inconnue : la date de décès du cédant, qui coïncide logiquement avec celle de récupération du logement pour l’acheteur. Pari sur la mort (ou sur la vie, côté vendeur) selon ses détracteurs, le viager ne convient pas à tous les profils d’investisseurs. Les plus hésitants disposent toutefois d’une alternative attractive avec l’achat en démembrement temporaire. Une formule dont l’intérêt, contrairement au démembrement de propriété classique, ne repose pas sur l’âge de décès de l’usufruitier. Car pour rappel, l’attrait du démembrement de propriété réside dans la séparation du bien entre son usufruit et sa nue-propriété. En d’autres termes, entre la jouissance du logement et sa propriété. Un schéma généralement utilisé dans la sphère familiale, les enfants se voyant donner la nue-propriété tandis que les parents continuent d’occuper le bien jusqu’à leur mort. A la clé, une absence de droits de succession supplémentaires à payer lors du remembrement du bien, c’est-à-dire à la reconstitution de l’ensemble nue-propriété/usufruit, au décès des parents.

>> Notre service – Trouvez votre nouveau logement, ancien ou neuf, à acheter ou à louer, beaucoup plus facilement grâce à nos annonces géolocalisées !

Pas de “pari sur la mort”

Si le décès, élément prépondérant dans l’achat en viager ou en démembrement, vous rebute, l’acquisition en démembrement temporaire est peut être faite pour vous. Le concept est identique à celui du démembrement classique, à la différence près que l’échéance du décès est remplacée par une date butoir prévue à la conclusion du contrat. Concrètement, vendeur et acheteur se mettent d’accord sur une “deadline”, comprise la plupart du temps entre 10 et 20 ans. Au terme de ce délai, l’acquéreur prend possession des lieux, le cédant lui laissant donc la place. Un cas de figure qui peut se présenter pour des retraités ayant prévu leur entrée en maison de retraite passé 80 ans mais aussi “avec des propriétaires de 45 ans qui veulent quitter la région parisienne dans un horizon de 10 ans”, donne en exemple Thomas Abinal, co-fondateur de la société Monetivia, spécialisée dans opérations de démembrement.

>> A lire aussi – Cette solution pour booster le rendement de votre assurance vie avec le viager

Des décotes alléchantes

L’opération est donc assez simple : l’acquéreur verse un capital au vendeur, à savoir le montant de la valeur de la nue-propriété. Il s’agit de la valeur du bien en pleine propriété, de laquelle est retranchée la valeur de l’usufruit, à savoir le montant des loyers non touchés pendant la durée du démembrement. Des loyers qui ne sont donc pas versés mensuellement à l’acheteur mais qu’il touche tout de même puisque ces sommes sont directement déduites du montant à payer au cédant. Côté vendeur, ce mécanisme lui permet d’empocher directement une grande partie de la valeur de son bien et, donc, de monétiser son logement tout en continuant d’y vivre.

Pour illustrer le plus clairement possible ce mécanisme, nous avons demandé à Monetivia de nous fournir un exemple de transaction. Celle-ci se déroule sur un appartement de 85 mètres carrés situé à Courbevoie (92). Le bien vaut 700.000 euros et l’usufruit court sur 22 ans. La valeur de l’usufruit retenue est de 369.500 euros, le prix de la nue-propriété s’affiche alors à 330.500 euros (700.000 euros – 369.500 euros). Après les honoraires de Monetivia, de 3,50%, le prix de cette nue-propriété atteint 355.000 euros. Soit 50,7% du montant du bien. La décote ici obtenue se fixe à 49,3%.

Plus généralement, et alors que les opérations peuvent être conclues pour une durée allant de 10 à 25 ans selon l’âge du vendeur (plus il est âgé, plus la durée est courte), “la décote peut varier entre 20% et 50%, précise Thomas Abinal. Hors effet de marché et effet de levier du crédit, le taux de rentabilité interne de nos opérations atteint 3%”. Ainsi, par le seul jeu du remembrement au terme de la durée prévue initialement, l’investisseur aura cumulé une rémunération de 3% chaque année. Une rentabilité qui s’explique notamment par l’absence de vacance locative et d’impayés de loyers (le vendeur restant le locataire) ainsi que par des loyers non fiscalisés. Une rentabilité purement théorique (basée sur la décote) que l’investisseur pourra concrétiser en revendant le bien.

>> A lire aussi – Qu’est-ce que la donation temporaire d’usufruit ?

La possibilité de recourir au crédit

Rappelons que l’investisseur peut aussi faire jouer le levier du crédit immobilier pour financer son acquisition. Les taux étant au plancher, à 1,06% en moyenne au deuxième trimestre selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, il peut être tentant d’y recourir pour booster la rentabilité de son investissement. “L’investissement se fait soit cash, soit à crédit. La moitié de nos opérations sont financées par de la dette”, appuie le co-fondateur de Monetivia. La société accompagne ses clients, les aide à vérifier qu’ils sont finançables, notamment grâce au cautionnement ou à une garantie déplacée (sur un autre bien immobilier qu’ils possèdent), et les met en relation avec des courtiers pour négocier les meilleures conditions d’emprunt.

L’impact positif de la hausse des prix

Si la seule reconstitution de la pleine propriété génère mécaniquement une rentabilité d’environ 3% pour l’acquéreur, ce taux de rentabilité interne (TRI) peut considérablement évoluer avec les prix de l’immobilier. Ainsi, dans l’exemple de l’appartement de 85 mètres carrés à Courbevoie, et avec une hypothèse prudente de 1% de revalorisation annuelle, le TRI grimpe à 4,2% après 22 ans (contre un rendement net de 2,7% hors effet de marché).

Une indemnisation si le vendeur reste en place à l’issue du délai convenu

Sur le papier, l’achat en démembrement temporaire de propriété a donc tout du bon plan : rentabilité élevée, durée convenue à l’avance… Mais que se passe-t-il si l’opération ne se passe pas comme prévu, si le vendeur décède plus tôt ou qu’il souhaite au contraire rester plus longtemps dans son logement ? C’est tout l’objet du contrat Monetivia qui vise à anticiper ces aléas pour être au plus juste vis-à-vis du cédant et de l’investisseur.

Ainsi, si le vendeur décède avant le remembrement, ses héritiers reçoivent une compensation : “Si l’opération est sur 15 ans et que le vendeur décède après 5 ans, nous demandons à l’investisseur d’indemniser la succession, confirme Thomas Abinal. C’est un deuxième paiement, mais qui n’est pas équivalent à 100% du temps gagné, à savoir l’usufruit résiduel.” Dans les faits, l’investisseur devra procéder au paiement des loyers correspondant à la durée restante jusqu’au terme, mais avec un abattement. Dans l’exemple du 85 mètres carrés de Courbevoie, il atteint 33%. L’investisseur, s’il arrive malheur au vendeur, devra donc verser 67% des loyers résiduels aux héritiers. L’acheteur peut régler la note comptant, à crédit, ou, s’il ne dispose pas des fonds suffisants, procéder à la revente du bien et empocher alors sa plus-value. “Comme il ne paie pas l’intégralité des loyers restants, cela fait encore augmenter la rentabilité pour l’investisseur”, confie Thomas Abinal.

>> A lire aussi – Exonération de la taxe sur la plus-value immobilière

A l’inverse, si le vendeur veut continuer de vivre dans le logement à l’issue du délai convenu, c’est à lui qu’il revient d’indemniser l’acquéreur. S’il opte pour le contrat Monetivia, le cédant doit, dès la signature de la vente, payer une prime unique qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur les biens de forte valeur. “Le montant de la prime varie selon l’âge qu’aura le vendeur à l’issue du délai convenu : plus il sera jeune à la fin programmée de son usufruit temporaire, plus cela lui coûte cher”, détaille Thomas Abinal. En échange de cette prime, le vendeur est “couvert” pour rester chez lui jusqu’à la fin de sa vie et l’assureur Allianz verse à l’investisseur un dédommagement annuel minimum correspondant à un rendement de 3% de la valeur de la nue-propriété, et dont le montant est revalorisé chaque année. Ainsi, quelle que soit l’issue du contrat (décès prématuré du vendeur ou décision de rester dans le bien), l’investisseur est assuré de toucher, au minimum, la rentabilité qui lui a été promise. Et ce, en limitant les risques, le seul aléa pour l’investisseur se résumant au risque de marché, c’est-à-dire à une éventuelle baisse du prix du bien au terme du contrat.

>> A lire aussi – Investissement immobilier : les rendements locatifs grimpent-ils ou non dans votre ville ?