Impôt sur la fortune immobilière : quels abattements pour un bien loué ou en indivision ?

Si vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), vous n’avez plus une minute à perdre pour déclarer votre patrimoine et remplir le formulaire 2042-IFI. Il est d’ores et déjà trop tard pour les contribuables domiciliés dans les départements 01 (Ain) à 19 (Corrèze) ou pour les non-résidents, qui avaient jusqu’au mercredi 26 mai pour s’affranchir de leurs obligations fiscales. Mais, si comme notre lectrice Sarah, vous disposez encore de quelques jours pour agir – jusqu’au 1er juin pour les départements 2A/2B (Corse) à 54 (Meurthe-et-Moselle) et jusqu’au 8 juin pour les autres -, vous pouvez toujours essayer de minorer votre patrimoine taxable à l’IFI. Comment ? Par exemple en appliquant une décote sur votre bien. C’est d’ailleurs la volonté de Sarah, qui sollicite les experts du “Grand rendez-vous de l’épargne” (Capital / Radio Patrimoine) pour savoir si elle peut appliquer un abattement de 20% sur un bien détenu en indivision, et à parts égales avec son fils, sans risquer les foudres de l’administration fiscale.

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Pour Stéphane Absolu, directeur associé chez Pyxis conseil, la première démarche que doit accomplir notre lectrice consiste à bien évaluer son patrimoine. “Il faut valoriser son bien à la valeur de marché, c’est-à-dire celle à laquelle le bien pourrait être vendu”, avertit le spécialiste. Pour cela, rendez-vous sur Patrim, l’outil d’aide à l’estimation des biens immobiliers dans le cadre d’une déclaration d’IFI, qui vous fournit une valorisation sur la base des ventes réalisées dans une même zone géographique et sur un même type de bien.

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La décote est fonction de la difficulté à revendre

C’est une fois la valorisation de votre bien déterminée que vous pouvez tenter de déprécier ce montant. La logique est alors de pouvoir justifier d’un facteur minorant cette valeur, comme la difficulté à revendre ce bien. Un abattement de 30% est ainsi prévu pour la résidence principale. La détention d’un bien en indivision est un autre motif de décote… mais seulement lorsqu’il rend effectivement la vente du bien plus compliquée. “Une indivision à six n’a pas le même degré de complexité qu’une indivision à deux”, note à ce titre Stéphane Absolu. Notre lectrice a donc tout intérêt à se montrer prudente au moment d’appliquer un abattement sur son “bien indivis”, d’autant que la jurisprudence ne plaide pas en sa faveur. Dans un arrêt daté du 30 septembre 2020, la Cour de cassation a en effet réduit de 20% à 5% la décote appliquée par un contribuable détenant un bien en indivision avec sa mère et demandant en conséquence un abattement de 20%. La raison de cette décision ? Pour la Cour, l’indivision était simple et ne présentait pas d’entrave particulière dans l’optique d’une cession. Tout dépend donc de votre situation : “La valeur de la décote est factuelle, appuie Stéphane Absolu. Pour une indivision à deux où le contribuable arrive à prouver qu’il n’y a plus aucun contact (entre les deux propriétaires, ndlr), que les relations sont très tendues, qu’il y a un juge, que la vente du bien serait compliquée… on peut demander une décote”, poursuit l’expert. Mais rien n’est automatique, donc.

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La logique est identique pour le propriétaire d’un bien loué qui souhaite pratiquer un abattement sur la valeur de son bien soumis à l’IFI. Une décote est là aussi possible, mais variable. “Le bien est-il loué nu ou meublé ? Quelle est la nature du bail ? S’agit-il d’un bail d’un an ou d’un bail 3-6-9 (bail commercial avec résiliation possible tous les trois ans, ndlr) ?”, interroge Stéphane Absolu. En fonction des réponses, la décote peut atteindre entre 15% et 40%. A noter enfin que le cumul des décotes est possible, comme par exemple sur un bien détenu en indivision et loué. Mais une nouvelle fois, il faut pouvoir prouver la réalité économique de l’abattement appliqué, le cas échéant devant un juge.

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