SCPI de rendement - Capital.fr - Epargne Placements Patrimoine

Contrairement aux SCPI fiscales, investies dans des immeubles d’habitation neufs ou à rénover, et qui permettent de réduire ses impôts, les SCPI de rendement, dont le patrimoine est constitué de locaux d’entreprises, ont pour objectif de verser aux souscripteurs des loyers réguliers (les parts peuvent aussi prendre de la valeur). Si les rendements servis en 2019 approchaient 4,40%, ceux de 2020, impactés par la crise sanitaire – les loyers des entreprises en difficulté ont été reportés ou annulés –, pourraient s’afficher en léger repli, de l’ordre de 0,5 point. Le placement, infiniment plus accessible que l’achat de boutiques ou de bureaux en direct, reste néanmoins très performant, en particulier si l’on prend soin de répartir sa mise sur deux ou trois produits au type de gestion bien différencié.

Corum Origin : Des bureaux, des commerces et des hôtels, à Paris, en province, mais aussi et surtout chez nos voisins européens (92% de ses actifs).
Pierval Santé : Un patrimoine exclusivement axé sur la santé (cliniques, hôpitaux, pharmacies, laboratoires…), investi à l’étranger à plus de 55%.
Primovie : SCPI récente, qui joue notamment le secteur de l’éducation (écoles privées, crèches, résidences étudiantes…), à hauteur de 30% en province.

Versement minimal

La plupart des produits sont accessibles entre 2.000 et 5.000 euros de mise. Bureaux et boutiques, mais aussi hôtels, parkings et entrepôts… Acheter des parts de SCPI permet d’accéder à l’immobilier professionnel, plus rentable que celui d’habitation. Cela pour une mise modique, le minimum exigé variant de 2.000 à 5.000 euros.

Autre avantage : la société s’occupe de tout, de la recherche des locataires à l’entretien des lieux. Elle verse ensuite aux souscripteurs leur quote-part de loyers. Notez qu’il est possible d’investir à crédit, et ainsi profiter d’un fort effet de levier : vous empruntez à 1,5% pour financer un placement rapportant jusqu’à 5 à 6% ! Pour adoucir la fiscalité, il peut aussi être souscrit à travers une assurance vie.

Frais prélevés

Au-dessus de 15% des recettes locatives encaissées, mieux vaut éviter de souscrire. Les SCPI sont assez gourmandes en frais. Il y a d’abord ceux prélevés lors de la souscription des parts, qui varient de 9 à 12% des montants placés. L’équivalent des honoraires du notaire et de l’agence immobilière pour l’achat d’un bien physique. Il y a ensuite les frais de gestion, qui s’échelonnent entre 8 et 13% des loyers à percevoir. Cette retenue constitue la rémunération du gérant.

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Ce n’est pas tout : des frais annexes, liés à l’organisation des assemblées générales ou à la publication du rapport annuel, sont parfois facturés en sus… Des provisions spécifiques (pour impayés de loyer ou pour gros travaux…) peuvent également alourdir la note. Si bien qu’au total le montant des frais de gestion peut atteindre 15% des loyers. Passé le seuil, mieux vaut laisser tomber, l’efficacité du gérant devant être sérieusement mise en cause.

Diversification

Éducation, santé et marchés étrangers sont les nouvelles cibles des gérants. Afin de mutualiser les risques tout en continuant à offrir de bons rendements, les SCPI se tournent de plus en plus vers d’autres classes d’actifs que celui de l’immobilier de bureau. Voyez notre sélection : Pierval Santé a investi le secteur de la santé, Primovie celui de la petite enfance et des étudiants. Les marchés étrangers font aussi partie des nouvelles cibles. Corum Origin répartit ainsi l’essentiel de sa collecte sur une douzaine de pays européens. Pari gagné pour ces trois produits : les résultats sont au rendez-vous.

Fiscalité

Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, via le système d’acomptes habituel. Comme pour l’immobilier classique, l’impôt est prélevé à la source, via un système d’acomptes, puis régularisé en septembre au vu de la déclaration de revenus du souscripteur. Notez toutefois que l’accès au régime simplifié du microfoncier n’est possible qu’à condition de détenir, en plus de parts de SCPI, un bien loué nu.

L’achat est soumis aux droits d’enregistrement, inclus dans le prix d’émission de la part. Sur le marché secondaire (de la revente), ils sont à la charge de l’acheteur, qui paie alors une taxe de 5%. A noter, enfin, que la vente relève du régime classique des plus-values : le taux d’imposition, fixé au départ à 36,2% (19% de taxe et 17,2% de prélèvements sociaux), bénéficie d’abattements annuels, variables selon la durée de détention des parts, qui aboutissent à une exonération de la taxe à 19% au bout de 22 ans, et des 17,2% de cotisations sociales au bout de 30 ans.

Source Capital.fr