SCPI européennes : la nouvelle alternative pour doper vos rendements ?

SCPI européennes : la nouvelle alternative pour doper vos rendements ?

SCPI européennes : la nouvelle alternative pour doper vos rendements ?

SCPI européennes : la nouvelle alternative pour doper vos rendements ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à l’assaut de l’Europe. Après Eurion de Corum L’Epargne, PF Hospitalité Europe de Perial Asset Management et Interpierre Europe Centrale de Paref Gestion en 2020, les SCPI Cœur d’Europe de Sogenial Immobilier et Sofidy Europe Invest de Sofidy sont ouvertes à la souscription depuis juillet 2021. Leur point commun : elles ont toutes vocation à miser leur collecte en Europe. Certes, l’investissement hors de l’Hexagone n’est pas nouveau pour la “pierre papier”, les acquisitions des SCPI à l’étranger ayant représenté 40% de leurs investissements en 2020, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Mais la multiplication des SCPI qui visent exclusivement des achats sur le Vieux continent – et donc hors de France – est à noter. Et si chacune de ces nouvelles venues affiche des particularités qui lui sont propres, comme la zone d’investissement (Europe occidentale, centrale, du nord, du sud, …) ou les actifs ciblés (bureaux, commerces, hôtellerie, logistique, entrepôts, santé…), la promesse est à chaque fois la même : faire bénéficier aux porteurs de parts de SCPI de la belle rentabilité des marchés européens.

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La nécessaire connaissance des pays d’investissement

D’où une première question : le rendement offert par l’immobilier d’entreprise hors de nos frontières est-il réellement supérieur à celui servi par les SCPI exclusivement investies en France ? A première vue, oui. En prenant l’exemple d’Eurion, SCPI européenne lancée en janvier 2020, le contrat est clairement rempli avec 10,40% de taux de distribution sur valeur de marché (TDVM, l’équivalent du rendement pour les SCPI) en 2020 pour la dernière née de Corum. Une performance, brute de fiscalité étrangère, qui a placé l’an passé Eurion très largement en tête du classement des SCPI avec les rendements les plus élevés. Sa stratégie ? Acheter des immeubles décotés en profitant d’une expertise liée à la présence de la société de gestion dans 7 pays à travers l’Europe. Le mécanisme d’une SCPI étant d’acheter un parc immobilier en vue de le louer, le plus souvent à des professionnels, puis éventuellement de l’arbitrer (le vendre) en vue de réaliser des plus-values, acquérir des immeubles au bon prix permet logiquement d’augmenter la rentabilité de l’opération (ratio loyer/prix d’achat) et, in fine, la plus-value dégagée à la revente.

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C’est sur cette présence sur place que mise également Sogenial Immobilier avec sa SCPI Cœur d’Europe. “L’objectif est de se développer petit à petit dans les pays que nous ciblons, confie Jean-Marie Souclier, directeur général de la société de gestion. Nous faisons tout nous-mêmes, en interne, et nous nous déplaçons à chaque fois pour visiter les locaux avant d’acheter.” Revendiquant une vraie “culture” du pays cible, le dirigeant a déjà acté une première acquisition à Bruxelles : un immeuble de bureaux loué à plusieurs entreprises. Doivent suivre des achats au Portugal, puis en Espagne, répondant à une logique d’investissements de proximité, et diversifiés sur des immeubles de bureaux, des commerces, ainsi que des locaux d’activité.

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Stratégie encore identique pour Sofidy Europe Invest, qui vise les grandes métropoles de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni et de la Suisse. Les secteurs ciblés vont des bureaux aux commerces, en passant par l’hôtellerie, la logistique ou encore les entrepôts. Intégrée au spécialiste de la gestion d’actifs Tikehau Capital depuis fin 2018, Sofidy entend profiter, avec sa SCPI européenne, de la présence du groupe dans de nombreuses grandes villes d’Europe pour acheter au bon prix. “Tikehau Capital dispose d’équipes à Milan, Madrid, Barcelone, Bruxelles, Amsterdam, Londres et depuis peu en Allemagne, à Francfort”, détaille Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. “Une présence sur place permet d’éviter de mal investir et de récupérer des actifs dont les investisseurs locaux ne veulent pas. C’est aussi un rempart contre le risque de gestion, c’est-à-dire de ne pas être en mesure de réaliser les travaux au bon moment, de recouvrir correctement les loyers ou de gérer les éventuelles relocations (après le départ d’un locataire, NDLR).” Cette connaissance du terrain a déjà été mise à profit pour les deux principales SCPI de Sofidy, Immorente (l’un des mastodontes du marché avec environ 3,5 milliards d’euros de capitalisation) et Efimmo (1,6 milliard d’euros sous gestion), qui détiennent en 2020 pour 150 millions d’euros d’actifs à Londres. “Nous avons commencé à européaniser nos deux ‘flagships’ (SCPI phares, NDLR) depuis 15 ans, en Allemagne, aux Pays-Bas, ainsi qu’en Belgique”, précise le dirigeant pour justifier la création de ce nouveau véhicule d’investissement.

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Des investissements en cœur de métropole

Car pour Jean-Marc Peter, l’investissement hors de France a déjà fait ses preuves et la logique d’une SCPI performante, “française” ou non, est immuable : l’emplacement avant tout. Pour une SCPI comme pour un particulier, la localisation de l’investissement reste en effet le nerf de la guerre. C’est d’elle dont dépend la performance dégagée mais aussi la maîtrise du risque locatif. Ce sont ainsi les actifs “core”, dans les quartiers les plus recherchés des grandes villes, qui ont les faveurs de Sofidy : un premier achat d’immeuble à Aix-la-Chapelle en Allemagne, loué à B&B et dont le rez-de-chaussée est occupé par un magasin DM (une chaîne de supermarchés allemande), une acquisition tout juste finalisée dans le cœur de Dublin et une troisième en cours dans le centre d’Essen, en Allemagne, vouée à être louée à une caisse de retraite du personnel médical. Une recette qu’applique également à la lettre Sogenial Immobilier avec Cœur d’Europe, dont les investissements seront eux aussi implantés en centre-ville, à l’image de la stratégie éprouvée de ses deux SCPI, Cœur de villes et Cœur de régions, parmi les plus rémunératrices du marché, avec des rendements respectifs de 5,30%* et 6,25% en 2020.

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Des rendements cibles supérieurs au marché

Investir à l’étranger, en centre-ville, dans des actifs de qualité… le discours est plaisant. Mais quels rendements faut-il concrètement attendre de ces nouvelles SCPI ? Que ce soit pour Eurion, Cœur d’Europe ou encore Sofidy Invest Europe, l’objectif de performance est sensiblement le même, avec 4,5% de rendement visé en rythme de croisière pour les deux premières et entre 4% et 5% pour la dernière citée. Pour PF Hospitalité Europe et Interpierre Europe Centrale, la cible est même arrêtée à 5%. Des niveaux de rendement dans la fourchette haute du marché (4,18% de rendement moyen en 2020) et qui sont loin d’être irréalistes, selon Jean-Marc Peter. En effet, le directeur général de Sofidy observe un phénomène de convergence des rendements offerts par les différents pays européens, pointant à titre d’exemple “la hausse des loyers en Allemagne sur les 10 dernières années, et ce, sans augmentation du risque locatif, les locataires restant les mêmes qu’en France, à savoir des grands groupes internationaux ou européens”. Ainsi, les loyers hors de l’Hexagone, Londres mis à part, étant fortement inférieurs à ceux constatés en France, le spécialiste croit en un réalignement des prix à la location : “Investir en Europe permet de se confronter à des cycles immobiliers différents. Les loyers à Barcelone et Madrid ne sont pas aux niveaux parisiens”, glisse-t-il, faisant de l’Espagne l’un des pays où les loyers pourraient fortement augmenter dans les années à venir… et le rendement des actifs avec eux.

L’écart de rémunération en faveur des investissements européens pourrait également être accentué par le succès des SCPI, de nouveau plébiscitées par les épargnants après une année 2020 plombée par la crise du Covid-19, avec 3,6 milliards d’euros collectés au 1er semestre 2021, contre 1,9 milliard un an plus tôt selon les dernières données de l’Aspim. “La collecte est très importante aujourd’hui et il y a une vraie concurrence pour les locaux considérés comme attrayants. Conséquence : les prix augmentent et les rendements baissent en France”, note Guy Marty, fondateur du site pierrepapier.fr. Investir à l’étranger, où la concurrence est moindre, permettrait donc d’échapper à cette pression sur les prix. Et Jean-Marie Souclier compte bien en profiter, le dirigeant de Sogenial précisant que Cœur d’Europe, dans l’optique de réaliser “le bon coup”, “n’a pas vocation à être en concurrence avec les mastodontes du marché”.

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Une diversification pour diminuer le risque

Reste bien évidemment une inconnue, et de taille. Quel sera l’état du marché de l’immobilier d’entreprises dans le monde post-Covid ? Une interrogation qui plaide là encore en faveur d’une diversification géographique des investissements des SCPI, selon Guy Marty : “On sait que les économies des différents pays n’ont ni souffert ni réagi de la même manière. Les aides n’ont pas été les mêmes et les secteurs touchés n’ont pas été les mêmes non plus en fonction des pays. Investir en Europe ajoute donc un degré de diversification très intéressant.”

Et SCPI européenne ou non, la maîtrise du risque immobilier (vacance locative en tête) répond donc toujours aux mêmes enjeux : la multiplication des locataires, des types d’actifs et des zones géographiques investies. Une problématique à laquelle satisfont plus encore les SCPI qui achètent hors de France. Avant d’investir dans une telle SCPI, vous devez donc scruter le patrimoine immobilier de cette dernière, la diversité des actifs détenus tout autant que sa granularité, c’est-à-dire le nombre d’immeubles et de locataires, et enfin le nombre de pays dans lesquels opère la SCPI.

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Une fiscalité attrayante

Et les avantages des SCPI européennes ne se limitent pas à la mutualisation du risque. Un de leurs principaux attraits réside dans la fiscalité appliquée sur les revenus issus de leurs immeubles. Alors que les loyers perçus par les associés de SCPI françaises sont imposés comme des revenus fonciers (régime micro-foncier ou réel), avec une fiscalité équivalente à la tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus (après abattement selon le régime fiscal choisi), l’imposition de ces revenus est bien plus douce à l’étranger. “La France est le pays qui fiscalise le plus les revenus immobiliers. En moyenne en Europe, c’est 10 points de moins”, souligne Jean-Marc Peter. Sans compter une exonération totale de prélèvements sociaux sur les revenus en question.

Des risques à ne pas négliger

Mais attention, la fiscalité ne doit pas vous aveugler avant d’investir. Car toutes les SCPI, y compris celles investies hors de France, vous exposent à des risques. Tout d’abord à un risque de perte en capital, ce dernier n’étant pas garanti. Mais aussi à un risque immobilier, à savoir celui de ne pas toucher les loyers (vacance locative, difficultés du locataire à payer…). A ces aléas s’ajoute un risque d’une autre nature, lié à l’investissement hors de la zone euro : le risque de change, c’est-à-dire le risque d’une dévaluation de la devise d’achat par rapport à l’euro. “C’est un risque supplémentaire qu’il convient d’atténuer”, nuance toutefois Jean-Marc Peter, qui assure vouloir limiter les investissements libellés en devises étrangères (franc suisse, livre sterling, couronnes des pays nordiques). Une promesse que confirme l’étude de la note d’information de la SCPI Sofidy Europe Invest, où il est précisé qu’elle “pourra acquérir des biens immobiliers en devises autres que l’euro sans que l’exposition résiduelle en devises étrangères ne puisse dépasser 20% de la valeur totale des actifs de la SCPI”.

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Du côté de Cœur d’Europe, c’est encore plus simple. “Nous n’investirons qu’en zone euro, il n’y a donc pas de risque de change”, promet le directeur général de Sogenial Immobilier, Jean-Marie Souclier. Mais toutes les SCPI n’appliquent pas ces règles. C’est notamment le cas d’Interpierre Europe Centrale, qui vise des actifs à l’est du Vieux continent (Pologne, Hongrie et République tchèque), et où vous vous exposez logiquement aux variations des devises de chacun de ces pays. Avant d’investir, vérifiez donc l’exposition de la SCPI à ce risque spécifique, que la société de gestion peut toutefois limiter grâce à des instruments de couverture.

Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier

Pour limiter au maximum le facteur risque, la meilleure solution est, comme bien souvent, de diversifier vos investissements. Bien évidemment en souscrivant des parts de SCPI ayant elles-mêmes opté pour plusieurs pays et plusieurs types d’actifs. Mais ce seul degré de diversification peut s’avérer insuffisant. D’où l’intérêt d’opter pour plusieurs SCPI européennes, mais aussi pour d’autres SCPI exclusivement investies en France. Une stratégie qui vous permettra de vous positionner sur des SCPI potentiellement moins rentables, mais qui ont fait leurs preuves dans le temps, afin de sécuriser en partie votre mise, et de doper votre rémunération avec les SCPI européennes, plus dynamiques : “Nous recherchons la bonne affaire plus que le fond de portefeuille”, confirme Jean-Marie Souclier, le directeur général de Sogenial Immobilier. Charge à vous, dès lors, de pondérer au mieux ce portefeuille en fonction de vos ambitions et de votre aversion au risque.

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*Les rendements passés sont indiqués net de frais de gestion mais avant fiscalité.

Source Capital.fr

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