Les étapes d’un achat immobilier

Passer par une agence immobilière revêt plusieurs avantages. Tout d’abord, on va vous proposer un certain nombre de logements (appartements, maisons, …) que l’agence possède et qui peut s’étendre aux réseaux des confrères.

L’agent est aussi un excellent modérateur des prétentions financières des vendeurs qui ont souvent tendance à surévaluer. Une fois le bien trouvé, il vérifiera sa qualité, sa conformité aux réglementations (certificats et diagnostics), la régularité des titres de propriété, les servitudes éventuelles. L’agent peut aussi vous conseiller pour le montage financier du projet.

Enfin, il dispose des arguments nécessaires pour ramener le coût de l’achat au prix du marché et négocier avec le vendeur le montant des charges, des taxes d’habitation et foncière.

Calcul des frais

Avant de vous lancer, prenez le temps de calculer le budget global du projet, sans oublier les frais de notaire (3 % du prix d’acquisition pour un logement neuf, 7 % pour de l’ancien), de déménagement, de travaux éventuels…

Mesurez également le montant total des remboursements (emprunts, crédits en cours, charges fixes) qui doit représenter au maximum 33 % des revenus nets du foyer. Un petit tour par votre banque s’impose.

Signature du compromis ou de la promesse de vente

C’est l’acte par lequel le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à un acheteur en précisant les conditions de la vente. Il est quand même nécessaire de bien faire le distinguo entre les deux formules. Le compromis, c’est plus qu’un promesse et moins qu’une vente.

En signant ce contrat, vous vous engagez à acheter. L’avantage est qu’il dispense de frais d’enregistrement. Dans la promesse de vente, vous vous réservez le droit d’acheter ou non, dans un délai fixé avec le vendeur.

Si vous acceptez, on dit que vous levez l’option. Le risque est que le vendeur a pu, entre temps, céder le bien à un autre acheteur et que vous ne pouvez alors demander l’exécution forcée de la vente. Si vous n’achetez pas, vous perdez votre dépôt de garantie. Pour cette formule, il faut, par ailleurs, s’acquitter de frais d’enregistrement.

Dans les deux cas, la signature de l’avant-contrat est en général assorti du versement d’un acompte (dépôt de garantie) représentant au maximum 10% du prix de vente du bien.

Son non-respect entraîne le paiement de dommages et intérêts. Vous pouvez néanmoins insérer une clause suspensive (refus de prêt de la banque, droit de préemption par la commune, découverte d’une servitude d’urbanisme grave), qui vous permettra de vous dégager sans indemnité. Vous disposez d’un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l’acquisition.

En tout cas, si vous attendez l’accord du banquier pour un emprunt immobilier, n’oubliez pas d’inscrire une clause stipulant qu’à défaut d’obtenir le prêt, vous êtes libéré de tout engagement et pouvez récupérer votre indemnité d’immobilisation.

Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d’état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d’urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic,… Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente.

Montage du dossier d’offre de prêt

Une fois le compromis signé, vous pouvez vous consacrer au montage financier du projet. Lors d’un premier rendez-vous à la banque, votre conseiller financier étudiera votre profil (situation familiale, revenus, capacité d’épargne, stabilité professionnelle, ancienneté, crédits en cours, biens immobiliers…).

Notez qu’en fonction de vos revenus, plusieurs prêts avantageux peuvent vous être accordés (prêt à taux zéro, le prêt 1 %, le prêt d’accession sociale).

Pour monter le dossier, les pièces suivantes vous seront demandées : carte nationale d’identité ou carte de séjour, livret de famille, contrat de mariage, jugement de divorce éventuel, justificatif de domicile, le dernier avis d’imposition, le dernier bulletin de salaire avec justificatif de la date d’entrée, justificatifs d’autres revenus (fonciers, baux, CAF), les trois derniers relevés bancaires justifiant des charges, les justificatifs des autres crédits en cours ou sollicités pour l’opération financée.

Pour l’achat d’un logement dans un immeuble collectif neuf ou d’un logement ancien, vous devrez présenter l’avant-contrat.

La banque délivre ensuite un accord de principe puis envoie le dossier à un organisme de cautionnement qui donnera son accord de garantie ou non.

La caution est un engagement pris pour garantir le paiement du crédit immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Il en existe plusieurs sortes :

• La caution solidaire d’un particulier : La banque peut accepter, sous certaines conditions de solvabilité, qu’une tierce personne se porte caution en garantie du prêt. Cet engagement doit être formalisé par un acte sous seing privé généralement sans frais.
• La caution hypothécaire (ou caution réelle) : Une tierce personne consent une hypothèque sur un de ses biens pour garantir l’emprunt. Son coût est élevé et engendre des frais de mainlevée en cas de sortie.
• Le privilège prêteur de denier : C’est la garantie hypothécaire retenue lorsque le prêt est destiné à l’acquisition d’un bien immobilier ancien ou neuf achevé. Son inscription est moins chère que l’hypothèque car non assujettie à la taxe de publicité foncière de 0.615% du montant du prêt. Son coût est faible mais engendre des frais de mainlevée en cas de sortie.
• La société de cautionnement : Créée par les banques, elles se nomment Crédit Logement, SACCEF, CAMCA, ou SOCAMI et réduisent vos frais de garantie. La société de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de non paiement des échéances. Si son coût à l’entrée est élevé, elle possède comme avantages les absences de frais de mainlevée et d’acte sous seing privé.
• La caution mutuelle fonctionnaire : Les fonctionnaires et certaines professions peuvent bénéficier d’une garantie sans frais grâce à ce type de caution : Education nationale (MGEN), RATP, PTT, Police, militaires (GPM). Les critères d’acceptation sont néanmoins très stricts en terme d’apport ou de ratio d’endettement.

Toute cette procédure dure entre un et deux mois.
Pour finir, la banque vous fait parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global…).

A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt. Le onzième jour et pas avant, vous retournez votre offre signée par la Poste. Vous recevrez quelques jours plus tard votre chèque.

Signature de l’acte de vente

Devant notaire, vous signez l’acte officiel qui vous fait devenir propriétaire.

Le contrat doit comporter l’adresse du logement, sa superficie, la description de toutes les pièces et des meubles éventuellement vendus, les servitudes, la présence ou l’absence d’hypothèque sur le bien vendu, votre état civil complet et celui du vendeur ; le nom de l’avant-dernier propriétaire et de l’étude de notaire concernée, la date prévue pour l’entrée dans les lieux, le prix et les modalités de paiement.

Vous versez alors le solde du prix d’achat du bien ainsi que les frais de notaire (honoraires, taxes collectées pour l’Etat, frais d’hypothèque ou de caution de votre prêt).

Les clés de votre logement vous sont remises tout comme les attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, assurance incendie, inscription des enfants à l’école).

Formalités postérieures

Par la suite, le notaire envoie l’acte de vente au bureau des hypothèques où il est publié au fichier immobilier.

Il recevra plus tard « une copie authentique » portant les cachets de l’administration fiscale : votre titre de propriété dont l’original sera conservé par le notaire.

Entre la signature de l’acte de vente et la réception de votre titre de propriété, il s’écoule en général de trois à six mois.

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