L'achat et la vente de parts de SCPI

L’achat et la vente de parts de SCPI

L’achat et la vente de parts de SCPI

L’achat et la vente de parts de SCPI dépend de leurs statuts : s’agt il d’une CSPI à capital fixe ou d’une SCPI à capital variable ?

Les statuts de la SCPI :

SCPI à capital fixe

L'achat et la vente de parts de SCPIDans le cas d’une SCPI à capital fixe, un investisseur ne peut souscrire des parts que lors des périodes des levées de fonds vouées à accroître sa capacité d’investissement. Le capital de la SCPI ne pourra progresser que par augmentations de capital successives jusqu’à atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts. La fréquence des augmentations de capital est très variable d’une SCPI à capital fixe à l’autre. Entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond est atteint, le capital demeurera fixe. Ce genre de SPCI est également plus contraignant pour investir, puisqu’il faut attendre une fenêtre de souscription pour se porter acquéreur de parts, et surtout si l’associé désire vendre ses parts, il doit trouver des acheteurs.
Ainsi, si un souscripteur veut se retirer de la SCPI, il lui faudra trouver des acheteurs qui rachètent ses parts de façon à ce que le capital ne soit pas modifié.

SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable sont plus souples puisqu’elles peuvent émettre de nouvelles actions ou en annuler, ce qui permet à l’investisseur de sortir ou d’acheter plus facilement des parts. Cependant, les statuts de ce type de société fixent des limites d’achat et de sortie. Les SCPI à capital variable bénéficient d’un avantage appréciable : la société s’engage dans certaines limites à reprendre les parts des associés qui souhaiteraient récupérer leur épargne. Si elles ne trouvent pas preneur au terme d’un certain délai, les parts correspondantes sont annulées et le capital de la SCPI diminué d’autant.

L’achat et la vente de parts de SCPI

Le marché des parts de SCPI et la liquidité qui en découle, est organisé de manière différente selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable. Le schema ci dessous permet d’établir une comparaison entre les deux types de SCPI.

 

SCPI À CAPITAL VARIABLE SCPI À CAPITAL FIXE
MARCHÉ PRIMAIRE
(Augmentation de capital)
MARCHÉ SECONDAIRE
(Marché de gré à gré)
Disponibilité Toute l’année Périodique
Période défini par la société de gestion
Toute l’année
Échange organisés à fréquence régulière
prix Prix de souscription
FIXE (défini par la société de gestion)
Prix de souscription
FIXE (défini par la société de gestion)
Prix acquéreur
VARIABLE (résultat de l’offre et de la demande)
Droits d’enregistrement NON NON OUI

Les SCPI à capital variable

Les SCPI à Capital Variable sont disponibles de manière continue tout au long de l’année (sauf disposition exceptionnelle). La taille de la SCPI est directement liée aux demandes de souscription (achat) et de retrait (vente). Le prix des parts est fixé par la Société de Gestion à +/- 10% de la valeur de reconstitution. L’acquisition des parts n’est pas soumise au paiement des droits d’enregistrement.

L'achat et la vente de parts de SCPI L'achat et la vente de parts de SCPI
Le volume des souscriptions compense les demandes de retrait (vente); le solde excédentaire permet d’acquérir de nouveaux immeubles et d’accroitre la taille de la SCPI. Le volume des retraits (vente) est compensé par celui les souscriptions, puis, par les liquidités de la SCPI, et si nécessaire, par la cession d’actifs immobiliers.

Les SCPI à capital fixe

Le marché primaire

Le marché secondaire
(ou marché de gré à gré)

Les augmentations de capital permettent à la
SCPI de collecter des capitaux pour acquérir de nouveaux immeubles et accroître la taille de son patrimoine. Les modalités de l’augmentation de capital sont définies par la Société de Gestion (prix, montant de la collecte, dates d’ouverture et de cloture,…). Dans le cadre d’une augmentation de capital, l’acquisition des
parts n’est pas soumise au paiement des droits d’enregistrements (émission de parts nouvelles).
La loi du 9 juillet 2001 définit les conditions de fonctionnement du nouveau marché secondaire. Il permet d’organiser la liquidité des parts entre les associés des SCPI à capital fixe. Les échanges, ou « confrontations », ont lieu tout au long de l’année, à dates fixes, selon une fréquence déterminée, généralement mensuelle, parfois hebdomadaire. Le carnet d’ordre recense l’ensemble des ordres d’achat et de vente ainsi que les volumes correspondant. Les prix sont fixés librement entre les acheteurs et les vendeurs. L’acquisition des parts de SCPI sur le marché secondaire est soumise au paiement des droits d’enregistrements.

 

 

 

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