Les différents types de SCPI

Des pistes sont encore intéressantes à explorer lorsqu’on cherche à investir en immobilier. Notamment avec un produit d’épargne immobilière : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Celles ci peuvent revêtir plusieurs formes statutaires (capital fixe ou variable) mais également plusieurs objectifs distincts.

Les SCPI de rendement : elles représentent un patrimoine immobilier, des bureaux par exemple ou un local commercial avec un rendement régulier qui est constitué des loyers. Cela constitue un profit qui sera redistribué à chaque investisseur selon sa quote-part et en fonction des performances (et de l’assemblée générale qui décide du revenu distribué ou de sa mise partielle en report à nouveau pour provisionner des travaux par exemple).

Les SCPI fiscales : elles permettent d’obtenir des avantages fiscaux. Il existe plusieurs types de SCPI fiscales qui sont des investissements immobiliers dans le neuf ou l’ancien assortis de conditions particulières pour bénéficier d’abattements.

Dans le détail :

Les SCPI de rendement

Percevoir un revenu régulier autour de 5 ou 6% par an

Les SCPI de rendement ou de revenu sont à la recherche de rentabilité sur le long terme et sont considérées comme un placement retraite procurant des revenus récurrents avec un risque maîtrisé. Investir dans une SCPI de rendement répond à un objectif patrimonial. De plus, tout comme pour l’achat d’un appartement, vous pouvez financer l’achat de parts de SCPI à crédit. Un bon moyen de préparer sa retraite !

Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont généralement investies dans le secteur tertiaire et sous catégorisées de la façon suivante :

• SCPI de Bureaux : Le patrimoine des SCPI est essentiellement composé de bureaux et de locaux commerciaux en France (Villes de plus de 100.000 habitants). Le patrimoine des SCPI de Bureaux est habituellement très diversifié (sauf pour les SCPI de rendement en création ou nouvelles) permettant ainsi une mutualisation des risques locatifs. Cette diversification offre aux épargnants une protection contre une chute des dividendes.
• SCPI de Commerces : Le patrimoine des SCPI de Commerces se concentre sur les murs de boutiques, de magasins, de centres commerciaux ou de galeries marchandes. Les SCPI de commerces sont davantage sensibles aux aléas de l’économie et plus particulièrement à la consommation des ménages.
• SCPI Spécialisées : Les SCPI Spécialisées se différencient part la thématique d’investissement contrairement aux SCPI classiques (Commerces, Bureaux). Elles se concentrent sur un secteur d’investissement très précis : murs de Santé, Education, Hôtellerie, Entrepôts…
• SCPI Internationales : Plus rares, ces SCPI investissent dans une région ou un pays déterminés. La stabilité de leurs revenus et de leurs valeurs vénales intègrent donc le paramètre géographique du lieu d’investissement.

Les SCPI Fiscales

SCPI Pinel, SCPI Malraux et SCPI Déficit foncier

Issues des dispositifs fiscaux liés à l’investissement locatif, les SCPI Fiscales constituent une alternative très intéressante à un investissement immobilier de défiscalisation en direct.

Il existe plusieurs sortes de SCPI Fiscales (en vigueur aujourd’hui) : SCPI Pinel et SCPI Malraux. Sans compter celles qui ne sont plus ouvertes à la souscription car le régime fiscal est éteint : SCPI Scellier, SCPI Scellier BBC (répondant au label Basse Consommation); SCPI Duflot

Les SCPI Fiscales offre un rendement faible (autour de 2 ou 3% par an) mais elles ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Investir dans une SCPI dite fiscale est cohérent si vous payez des impôts et plus généralement si votre montant d’imposition est constant dans le temps. En effet, si le montant de votre impôt est amené à être nul ou à baisser pendant une période de plusieurs années, vous ne pourrez reporter cette réduction d’impôts que pendant 6 ans.

La réduction d’impôt est accordé au souscripteur des parts et n’est pas transférable en cas de revente. Le marché secondaire est donc quasiment nul puisque le rendement est faible et l’avantage fiscal non transmissible. En outre, la réduction d’impôt est conditionnée à la détention des parts pendant au moins 9 années. Il existe cependant des cas exceptionnels où la revente est possible sans reprise de l’avantage fiscal.

Dans la majorité des cas, l’investissement est un placement long terme qui se solde à la dissolution et à liquidation de la SCPI au bout de 15 années généralement.

Attention : Les réductions d’impôts accordées avec les SCPI Fiscales rentrent dans le plafonnement des niches fiscales.

Les SCPI de capitalisation

Pour ceux qui recherchent de la plus value ou du déficit foncier

La stratégie des SCPI de plus value (comme la SCPI Pierre 48 ou Immorente 2) est axée vers des biens, bureaux, commerces ou logements, ayant un fort potentiel de revalorisation et donc de plus-values à long terme.

Le niveau de rendement est faible mais la plus-value est élevée. Par exemple en investissant dans des appartements en loi 48, le rendement est dégradé car les loyers sont modestes. Cependant à la suite du décès du locataire, une forte plus value est à prévoir. Dans cette catégorie, on peut aussi classer les SCPI qui investissent dans l’immobilier viager. La SCPI de capitalisation ne distribue donc pas de revenus (ou uniquement lors de la vente de biens) et le gain se fait uniquement à la revente des parts en matérialisant une plus-value. Par ailleurs, en finançant ce type de biens à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers existants.

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