Le rendement de la pierre-papier a tendance à baisser, mais nombre de sociétés affichent au contraire des rendements en hausse. Explications.
C’est une révolution dans le petit monde de l’épargne. Alors que les taux d’intérêt des placements sans risque plafonnent, les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, affichent des rendements insolents. Certes, à 4,35 % nets pour 2018 en moyenne, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est en léger retrait par rapport à l’année précédente, mais nombre de sociétés se paient le luxe de servir des taux supérieurs à ceux de 2017.
Pourquoi les rendements grimpent
Ce résultat peut surprendre car il inverse, du moins pour un certain nombre de sociétés, la tendance baissière observée depuis plusieurs années. Raison de cette baisse : l’ engouement des investisseurs pour la pierre. La hausse de la demande a fait grimper les prix plus vite que les loyers.
Une logique qui pèse mécaniquement sur les rendements. Mais en 2018, ce phénomène est contrebalancé par plusieurs facteurs favorables pour les taux de distribution. « Le premier est l’inflation, explique Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier de Linxea. En 2018, elle a atteint 1,6 %, versus 1 % en 2017, et ce pic a favorisé les rendements, les loyers des locaux commerciaux et bureaux étant indexés sur l’inflation. Deuxième facteur favorable : la baisse des vacances locatives. Troisième raison, les remises consenties par les sociétés à leurs nouveaux locataires qui font des travaux se sont tassées. »
De nouveaux territoires
Mais la hausse de certains taux de rendement s’explique aussi par l’audace des gérants. Les rendements s’étagent en fonction des localisations et des risques pris par les sociétés. « Dans la capitale, les rendements (à l’acquisition) pour les quartiers centraux sont de l’ordre de 3 %. Ils montent à 4 % environ pour la Défense et à 5,2 % pour la deuxième couronne, détaille Raphaël Oziel. Les SCPI qui investissent dans les quartiers les plus sûrs rapportent autour de 4 % et peuvent être qualifiées de patrimoniales. Celles qui choisissent la province voient les rendements grimper autour de 6 %. Et pour trouver des taux encore supérieurs, il faut se diriger vers l’étranger. »
Corum Origin, par exemple, affiche un rendement de 7,28 %. Un résultat qui suscite des interrogations. Ce taux record s’explique d’abord par des investissements hors des sentiers battus. « Je n’achète ni en France ni en Allemagne, déclare Frédéric Puzin, président de Corum. Les prix sont excessifs et ont atteint des niveaux déraisonnables alors que les loyers n’augmentent pas. » Diversification géographique (dans 13 pays) mais aussi en termes de types d’actifs. La SCPI a, par exemple, fait des acquisitions dans l’hôtellerie en Finlande. Et pour ne pas avoir à se disperser sur des investissements moins rentables, la SCPI limite la collecte. En outre, tous les locaux ou presque sont loués. Le taux d’occupation excède les 99 %, versus 92 % pour la moyenne du marché.
Autre moteur de performance, la distribution en 2018 du report à nouveau. « Ce poste qui sert à lisser les résultats dans le temps est contre-productif pour les associés car ils sont imposables sur des montants qu’ils ne touchent pas », commente Frédéric Puzin. Un poste désormais jugé inutile alors que la SCPI a fait ses preuves en termes de rendement. « Interrogés, les porteurs de parts se sont prononcés pour cette distribution. Celle-ci a contribué à augmenter le rendement 30 points de base. » Autre source de profit : les plus-values générées par les cessions. « Nous gérons activement notre patrimoine », explique Frédéric Puzin. Plus-value qui a contribué pour 0,10 % à la performance de l’année de la SCPI. Faut-il avoir peur de ces (trop) belles performances ?
« Je considère que les SCPI ne doivent pas être classées dans la catégorie des placements à risque. L’immobilier est une valeur refuge, affirme Raphaël Oziel. Mais je recommande de panacher ces investissements avec des SCPI patrimoniales, qui rapportent moins mais dont le portefeuille est constitué d’immeubles situés dans les meilleurs emplacements, et de SCPI offrant davantage de rendement, qui ont des politiques plus audacieuses et par définition plus risquées. »
La sécurité, c’est l’une des préoccupations essentielles de Danielle François-Brazier, directrice générale de Foncia Pierre Gestion. « J e n’ai pas de collecte non investie, assure-t-elle. Nous anticipons toujours pour ne pas être pris au dépourvu. » Pour Foncia Pierre Rendement, elle a privilégié des investissements dans des commerces en pied d’immeuble en région parisienne, après avoir misé en 2016 et 2017 sur des bureaux au Luxembourg et en Allemagne, mais aussi sur l’hôtellerie. Hôtellerie qui est la spécialité de la dernière SCPI de la gamme, Foncia Cap’Hébergimmo, qui affiche pour 2018 un rendement de 4,72 % assorti à une revalorisation du prix de la part de plus de 4 %. « Nous louons à trois grands groupes avec des baux fermes de très longue durée, ce qui nous permet d’envisager l’avenir très sereinement », se félicite Danielle François-Brazier.
Le bonus fiscal des investissements à l’étranger
Les rendements perçus par les associés sont imposables aux revenus fonciers, c’est-à-dire au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Mais ceux provenant de l’étranger sont soumis à un prélèvement forfaitaire libératoire hors de nos frontières, généralement inférieur à la tranche marginale du contribuable investisseur. L’impôt sur les revenus fonciers est directement payé par la société. En vertu des conventions fiscales signées entre les Etats, vos revenus ne seront pas imposés deux fois et échapperont donc à la lourde taxation française.
Et surtout, ils ne seront pas assujettis aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. Des avantages qui augmentent, bien sûr, sensiblement le rendement net du placement. Attention, l’affichage des rendements n’est pas harmonisé. La plupart des SCPI internationales communiquent un rendement net de fiscalité étrangère, mais ce n’est pas toujours le cas.
Quelles perspectives de revalorisation ?
Pour choisir les SCPI les plus prometteuses, le rendement est certes fondamental, mais les perspectives de valorisation des parts sont également un critère à prendre en compte. Le prix de souscription d’une part de SCPI est déterminé sur la base de la « valeur de reconstitution ». Celle-ci est égale à la « valeur de réalisation » (c’est-à-dire : la valeur vénale d’expertise des actifs immobiliers + la valeur nette des autres actifs) augmentée du montant des frais afférents à la reconstitution du patrimoine de la SCPI. Elle est arrêtée annuellement par la société de gestion.
La société de gestion devra justifier tout écart supérieur à 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution et le notifier à l’AMF. Les SCPI dont la valeur est trop décotée seront donc tenues d’augmenter le prix de leurs parts. Mais ces hausses auxquelles se sont habitués les porteurs de parts ces dernières années n’ont rien d’automatique.
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